05/05/2021 Gesplitste aankoop: hoe later discussies vermijden?

 

Een echtpaar heeft destijds samen met hun drie kinderen een appartement aangekocht via een gesplitste aankoop. Nu beide ouders overleden zijn, wenst een van de kinderen het appartement zelf te kopen. Wat als ze het niet eens raken over de prijs en de voorwaarden? Hoe kan men dergelijke discussies vermijden?

Erfgenamen raken het niet eens

‘Gesplitst’ aankopen. Dat kent u wellicht... Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders samen met hun kinderen een woning. De ouders kopen het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom.

Kinderen worden automatisch volle eigenaar. Bij het overlijden van beide ouders komt er automatisch een einde aan het vruchtgebruik. De woning maakt bijgevolg geen deel uit van de nalatenschap, waardoor de kinderen geen erfbelasting verschuldigd zijn. Zij worden samen (in onverdeeldheid) volle eigenaar van het appartement.

Eén broer wil inkopen? Het komt wel vaker voor dat een van de kinderen na het overlijden van de ouders het appartement zelf wil kopen. Raken alle kinderen het eens over de prijs, eventueel nadat een schatter die bepaald heeft, dan kunnen ze in onderling akkoord uit onverdeeldheid treden. Ze sluiten hierover het best een dading af, zodat de uitonverdeeldheidtreding op een veilige en zekere manier gesloten wordt (art. 816 BW) .

Men raakt er niet uit? Het kind dat de woning wil kopen, hoopt dat natuurlijk te doen tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden. De andere kinderen willen soms het onderste uit de kan halen, waardoor er discussie ontstaat. Raken de kinderen er niet uit, dan moet men naar de familierechter stappen om de uitonverdeeldheidtreding te vragen (art. 1207 BW) . In principe zal het onroerend goed dan openbaar verkocht worden, waarbij de kinderen uiteraard mee kunnen bieden.

Let op 1! Een dergelijke openbare verkoop brengt extra kosten met zich mee.

Let op 2! Slaagt de broer erin om het appartement via de openbare verkoop te verwerven, dan moet hij in eerste instantie wel de volledige koopprijs op tafel leggen. Pas bij de uiteindelijke verdeling zal hij zijn deel terugkrijgen.

Hoe dergelijke discussies vermijden?

Afspraken maken in de aankoopakte. Dergelijke discussies tussen de kinderen, die vaak tot onenigheid in de familie leiden, wensen de ouders natuurlijk te vermijden. Ze kunnen daarom het best reeds bij de gesplitste aankoop, in overleg met de kinderen, de nodige afspraken maken.

Prijsbepaling. Zo kan men bv. afspreken om in geval van verkoop een onafhankelijke landmeter-expert aan te stellen, die dan via een zgn. bindende derdenbeslissing de waarde van het appartement zal schatten. De drie kinderen zullen zich dan naar diens oordeel moeten schikken.

Spelregels bij verkoop aan een van de kinderen. Gaan de kinderen ermee akkoord dat het appartement bij het overlijden van de ouders aan een van hen overgedragen wordt, dan kan men verdere afspraken maken, zoals: (1) binnen welke termijn hij/zij het voorkeurrecht moet uitoefenen, (2) binnen welke termijn de prijs betaald moet worden, (3) binnen welke termijn hij/zij een krediet moet bekomen en (4) wie de kosten verbonden aan de verdeling en de akte moet betalen.

Spelregels bij verkoop aan een derde. Ook hiervoor kan men reeds de nodige afspraken maken, bv. dat men het appartement via een bepaald makelaarskantoor zal verkopen, hoe de prijs geschat zal worden, of er unanimiteit vereist is of dat de koop bv. gesloten kan worden zodra twee van de drie kinderen ermee akkoord gaan, enz.

Bron: Tips & Advies Vastgoed, 28/04/2021
agent cut out
Contacteer ons X