20/10/2021 Waarom u de waarde van uw pand maar beter correct schat

Vastgoed speelt een grote rol in het leven van de Belgen. Het wordt gekocht, verkocht, geschonken en geërfd. Het is dan telkens zaak een correcte prijs op het pand te kleven. Niet te hoog, maar zeker ook niet te laag. Want gesjoemel met de waardering kan problemen opleveren met de fiscus.

Banken zullen vanaf 1 januari 2022 systematisch een schatting maken om het maximumbedrag van een hypothecaire lening te bepalen. Dat kan door een erkende schatter ter plaatse te sturen, maar ook met een eigen statistisch model. De Nationale Bank van België verwacht dat de banken meestal voor die tweede optie zullen kiezen, aangezien ze vaak al over zo’n model beschikken.

Die schatting wordt een van de vele momenten in het leven waarop u de waarde van vastgoed wil of moet bepalen. Dat is telkens een delicate oefening waarbij de geschatte prijs een evenwicht is tussen wat interessant is voor u en aanvaard wordt door bijvoorbeeld de fiscus, uw mede-erfgenamen of uw ex-partner.

Bij de verkoop van vastgoed

Een verkoopprijs voor uw woning bepalen kunt u tot op zekere hoogte zelf doen. Belangrijk is dat u realistisch blijft. De werkelijkheidszin kan een handje worden geholpen door informatie in te winnen over de prijzen waartegen gelijkaardige woningen in uw streek worden verkocht.

Op het internet vindt u tal van tools waarmee u door het invullen van een aantal specificaties de waarde van een woning kunt bepalen. Het gebruik van de tool mag dan gratis zijn, meestal dient hij een commercieel doel. Doorgaans moet u uw persoonsgegevens invullen.

Als u met een vastgoedmakelaar aan de slag gaat voor de verkoop van uw woning, kan die doorgaans een waardebepaling doen. Soms wordt daar een bedrag voor aangerekend, maar dat wordt dan weggestreept als de verkoper beslist zijn pand via die makelaar te koop te stellen. In andere gevallen gebeurt een schatting kosteloos. ‘Als iemand ons contacteert om een pand te verkopen, zullen we altijd gratis een schatting doen, ook als met de verkoper geen overeenkomst volgt’, zegt Johan Krijgsman, de CEO van ERA Belgium. ‘Alleen als specifiek naar een schattingsverslag wordt gevraagd om bijvoorbeeld een pand in een vennootschap onder te brengen rekenen we 300 euro plus btw aan.’ In de meeste gevallen worden de kosten voor een schattingsverslag weggestreept als u de verkoop van uw woning door de betrokken vastgoedmakelaar laat doen.

Dat geldt ook voor de notaris die uw verkoop afwikkelt. Notarissen beschouwen de schatting als een onderdeel van het dossier dat ze behandelen en rekenen daar niets voor aan.

Daarnaast kunt u terecht bij een landmeter-expert of een architect die zich in schattingen specialiseert. Die werken vaak tegen een uurtarief, wat de factuur hoger kan doen uitvallen. Reken op 500 tot 600 euro.

Bij de aankoop van vastgoed

Afhankelijk van de financiële instelling en het dossier worden al verslagen van erkende schatters gevraagd voor de toekenning van een krediet. Vanaf 2022 wordt dat de regel. De Belgische financiële sector past daarmee een nieuwe richtlijn van de Europese bankenwaakhond EBA toe.

Die richtlijn is een reactie op de almaar stijgende vastgoedprijzen. Ze is vooral bedoeld om te vermijden dat banken hypothecaire leningen toekennen voor bedragen die hun klanten op een bepaald ogenblik niet meer kunnen terugbetalen.

Bij de bekendmaking van de nieuwe praktijk rond schattingen voor de toekenning van hypothecaire kredieten stak de vrees de kop op dat de geschatte waarde vaak onder de marktprijs zal liggen. Kopers zouden bijgevolg minder kunnen lenen dan het bedrag dat in de verkoopovereenkomst staat.

Volgens Céline Janssens, partner bij het schattingsbedrijf Stadim, is die vrees ongegrond. ‘Er wordt wel degelijk met de marktprijs rekening gehouden. Het modale vastgoed zal je voor een groot stuk op basis van artificiële intelligentie kunnen waarderen. Daarvoor worden uitgebreide databases met marktinformatie gebruikt. Maar er is ook altijd een human in the loop, zoals dat heet. Die persoon met professionele kennis van vastgoed zal het resultaat van het gebruikte model bekijken en het al dan niet bevestigen.’

Schatters maken heel vaak gebruik van algoritmes om de waarde van residentieel vastgoed te bepalen. De Nationale Bank van België maakte de voorbije week duidelijk dat die kunnen volstaan en dat de schatting niet telkens door een expert ter plaatse moet gebeuren.

‘Elke keer een expert ter plaatse sturen zou een veel te log systeem worden’, zegt Janssens. ‘Vandaag moet nu eenmaal alles snel gaan. Voor atypisch residentieel vastgoed of panden met een hogere waarde heb je wel altijd een schatting ter plaatse nodig.’

‘Een schatting is ook geen exacte wetenschap of wiskunde’, zegt Bart Van Opstal, notaris en woordvoerder van Notaris.be. Twee schatters zullen volgens hem voor dezelfde woning zelden op hetzelfde bedrag uitkomen. ‘Maar als het twee schatters zijn die de markt rond die woning goed kennen, zullen de bedragen ook niet echt ver uit elkaar liggen.’

Van Opstal stelt vast dat sommige vastgoedtransacties tegen een prijs gebeuren die veel te hoog is in verhouding tot het marktgemiddelde. ‘De nieuwe verplichting om met een schatter te werken kan die uitzonderingen wegfilteren.’

Bij het erven van vastgoed

Ruim 75 procent van de Belgen is eigenaar van een woning en in het merendeel van de nalatenschappen is vastgoed het belangrijkste bestanddeel. Dat wil zeggen dat de meeste mensen vroeg of laat de waarde moeten bepalen van het vastgoed dat ze geërfd hebben.

U mag die waardering zelf doen, maar de Vlaamse Belastingdienst ziet erop toe dat u de zaak niet te laag inschat. Het komt er dus op aan dat u een correcte waardering doet.

Of de waarde die u had aangegeven in de aangifte te ‘laag’ was, kan blijken uit een verkoop binnen twee jaar na de aangifte. Maar u hoeft zich geen zorgen te maken als de ‘meerwaarde’ te danken is aan bijvoorbeeld werken die na het overlijden aan het onroerend goed zijn uitgevoerd. Hou daarom de bewijzen van uitgevoerde werken bij.

Het is begrijpelijk dat u de geschatte waarde van het geërfde vastgoed zo laag mogelijk wil houden. Die waarde is immers de basis waarop de Vlaamse Belastingdienst zijn erfbelasting berekent. Maar neem geen loopje met de waarheid, want Vlabel controleert binnen tien maanden of uw schatting steek houdt.

Oordeelt de belastingambtenaar dat u het geërfde pand onderschatte, dan heeft hij twee jaar om een procedure van tekortschatting op te starten. In dat geval moet u een belastingverhoging en eventueel ook een boete betalen.

De boete stijgt naarmate de omvang van de tekortschatting:

• Tekortschatting tussen 10 en 25 procent: 5 procent boete.
• Tekortschatting tussen 25 en 50 procent: 10 procent boete.
• Tekortschatting tussen 50 en 100 procent: 15 procent boete.
• Tekortschatting van 100 procent en meer: 20 procent boete.

Zet u uw fout spontaan en binnen tien maanden recht, dan topt Vlabel de boete af op 10 procent.

Het is uiteraard ook niet de bedoeling dat u de geërfde goederen te hoog waardeert. De erfbelasting zal dan op die te hoge schatting worden gebaseerd en te veel betaalde belastingen krijgt u niet terugbetaald.

Wil u geen enkele risico lopen, dan kunt u al enkele jaren de waardering laten doen door een erkend expert. Op de website van Vlabel kunt u een lijst raadplegen van de erkende schatter-experten. Het verslag dat een schatter-expert opstelt, is bindend voor Vlabel, op voorwaarde dat de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitseisen en toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap. Verkoopt u het onroerend goed tegen een lagere prijs dan wat u aangaf in de aangifte, dan kunt u ook daarvoor geen teruggave vorderen van Vlabel.

Sinds 2019 kunt u ook gratis een bindende schatting door een ambtenaar-expert van Vlabel aanvragen. De Vlaamse belastingdienst maakt zich sterk dat dat geen overdreven waardering met een hoge erfbelasting als gevolg oplevert.

De belastingdienst zal u een gemotiveerd en bindend schattingsverslag opsturen. Die voorafgaande bindende schatting is gratis.

Gaat u niet akkoord met de waardering, dan zal de erfbelasting in eerste instantie toch berekend worden op basis van die schatting. Daarna kunt u binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij u aan de hand van bewijsstukken aangeeft waarom de waardering volgens u te hoog is.

Bij het schenken van vastgoed

Voor een schenking van vastgoed is een formele schatting niet verplicht. U kunt zelf de waarde bepalen, die dan in de schenkingsakte wordt opgenomen. Maar net als bij de aangifte van geërfd vastgoed zal de fiscus de waarde controleren en beoordelen. Als de waarde te laag bevonden wordt, kan die worden gecontesteerd. Daarvoor heeft de fiscus twee jaar.

Voor de waardebepalingen van schenkingen kunt u geen beroep doen op de gratis diensten van de experts van Vlabel. Maar aangezien u voor de schenking van vastgoed sowieso bij de notaris moet langsgaan, zal die u helpen bij de waardebepaling van het geschonken goed. ‘Als notaris kunnen we alleen de richting aangeven’, zegt Van Opstal. ‘Uiteindelijk zijn de partijen vrij en kunnen ze een ander bedrag aangeven.’

Bij een echtscheiding

Ook bij een scheiding kan een schatting van pas komen. In enkele gevallen blijft een van de ex-partners graag in het gemeenschappelijk huis wonen en moet bepaald worden hoeveel dat waard is. Geregeld geeft de notaris die de echtscheiding regelt een raming van de waarde.

‘Dat gebeurt alleen bij echtscheidingen in onderlinge toestemming’, zegt Van Opstal. ‘Vaak is die waardering slechts een richtsnoer op basis waarvan de ex-partners tot een eigen uitgewerkte regeling kunnen komen. Het komt geregeld voor dat een van beide partners het huis onder die geschatte prijs overlaat omdat hij of zij zeker wil zijn dat de kinderen in het huis kunnen blijven wonen.

Bij gerechtelijke scheidingen liggen de kaarten meestal anders. Veel ruimte om te bemiddelen is er dan veelal niet. Daarom wordt een externe schatter aangeduid om een formele schatting van de eigendom te maken.

Bij het opstellen van een huwelijkscontract

Mensen treffen elkaar soms pas als ze al een deel van hun leven achter de rug hebben. Ieder heeft intussen al wat bagage mee en het komt geregeld voor dat een van beiden eigenaar is van een woning. Als ze huwen, kan de partner die eigenaar is van het huis dat bij een huwelijkscontract in de gemeenschappelijke pot onderbrengen. Dat gebeurt meestal om de andere partner bij een overlijden te beschermen.

Maar het kan in de loop van de jaren ook fout lopen tussen het echtpaar. Als het tot een scheiding komt, moet de waarde van de ingebrachte woning weer naar de oorspronkelijke eigenaar kunnen gaan. Om dat mogelijk te maken moet op het ogenblik van de inbreng van het goed in de huwelijksgemeenschap de actuele waarde met een schatting worden bepaald.

Bij een erfovereenkomst

Een erfovereenkomst is een notarieel document waarin ouders, kinderen en eventueel kleinkinderen samen afspraken maken over de gevolgen van schenkingen en voordelen op de nalatenschap. Bij de opmaak van de erfovereenkomst wordt op basis van een schatting de waarde van al het vastgoed vastgeklikt.

Op grond van dat document weten alle betrokkenen wat ze kunnen verwachten als de nalatenschap wordt verdeeld. Het doel van een erfovereenkomst is om op zoek te gaan naar een evenwicht, zodat de vrede tussen de erfgenamen bewaard blijft als de ouders overlijden.

Bron: De Tijd/Netto, 27/09/2021, Dirk Selleslagh