05/06/2025 Waarom u de waarde van uw pand maar beter correct schat

Vastgoed speelt een grote rol in het leven van de Belgen.Of het nu gaat om kopen, verkopen, schenken of erven, het is essentieel om de waarde van uw woning nauwkeurig te schatten. Een nauwkeurige schatting zorgt ervoor dat u niet te veel of te weinig vraagt voor uw eigendom, wat op zijn beurt kan leiden tot problemen met de fiscus of financiële instellingen.

Schatting vastgoed: waarom het zo belangrijk is

Vanaf 1 januari 2022 zijn banken verplicht om systematisch een schatting van vastgoed te maken wanneer ze een hypothecaire lening toekennen. Dat kan via een schatter of een geautomatiseerd model.De Nationale Bank verwacht dat banken vooral op hun interne, statistische modellen zullen vertrouwen.

Dat betekent dat de waarde van uw woning steeds vaker extern bepaald wordt, en dat op sleutelmomenten in uw leven: bij verkoop, aankoop, erfenis, schenking, echtscheiding of het opstellen van een huwelijkscontract, een realistische en correcte schatting geen overbodige luxe is. 

Bij de verkoop van vastgoed

Het bepalen van de verkoopprijs van uw woning kan u in principe zelf, maar het is belangrijk dat u realistisch blijft.  Baseer u daarom op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt. Online vindt u gratis tools, maar die zijn vaak commercieel en vereisen persoonlijke gegevens.

Als u met een vastgoedmakelaar aan de slag gaat voor de verkoop van uw woning, kan die doorgaans een waardebepaling doen. Soms tegen betaling, maar vaak gratis als u het pand via de makelaar verkoopt. 

Dat geldt ook voor de notaris die uw verkoop afwikkelt. Notarissen beschouwen de schatting als een onderdeel van het dossier dat ze behandelen en rekenen daar niets voor aan.

Wilt u een formeel schattingsverslag? Dan kan u terecht bij een landmeter-expert of een architect. Die werken vaak tegen een uurtarief, wat al snel kan oplopen tot 500 à 600 euro. 

Bij de aanvraag van hypothecair krediet

Sinds 2022 is een schattingsverslag van een expert meestal verplicht bij de aanvraag van een hypothecair krediet. Deze maatregel volgt een Europese richtlijn die wil voorkomen dat banken leningen toekennen op basis van overdreven vastgoedprijzen.

De schatting moet ervoor zorgen dat het kredietbedrag in verhouding staat tot de werkelijke marktwaarde van het pand. Daardoor kunnen kopers soms minder lenen dan het bedrag in de verkoopovereenkomst.

Voor standaardwoningen gebeurt de waardering vaak via geavanceerde databanken en algoritmes. Die worden aangevuld met menselijke controle door een vastgoedexpert. Enkel bij atypisch vastgoed of hogere prijsklassen is een plaatsbezoek meestal vereist.

Hoewel een schatting geen exacte wetenschap is, helpt de verplichting om buitensporige prijszettingen te vermijden en meer realistische kredietbeslissingen te nemen.

Bij het erven van vastgoed

Vastgoed is vaak het belangrijkste onderdeel van een nalatenschap. Een correcte waardebepaling van geërfd vastgoed is dus essentieel, want daarop baseert de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) de erfbelasting.

U mag zelf de waarde bepalen, maar Vlabel controleert of die realistisch is. Verkoopt u het pand binnen twee jaar na de aangifte voor een veel hogere prijs, dan riskeert u een tekortschatting en een boete:

•           - Tekortschatting tussen 10 en 25 procent: 5 procent boete.
•           - Tekortschatting tussen 25 en 50 procent: 10 procent boete.
•           - Tekortschatting tussen 50 en 100 procent: 15 procent boete.
•           - Tekortschatting van 100 procent en meer: 20 procent boete.

Zet u uw fout spontaan en binnen tien maanden recht, dan blijft de boete beperkt tot 10 procent.

Het is uiteraard ook niet de bedoeling dat u de geërfde goederen te hoog waardeert. De erfbelasting zal dan op die te hoge schatting worden gebaseerd en te veel betaalde belastingen krijgt u niet terugbetaald.

Wil u geen risico lopen, dan kan u de waardering laten doen door een expert. Het verslag dat een schatter-expert opstelt, is bindend voor Vlabel, op voorwaarde dat de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitseisen en toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap. Verkoopt u het onroerend goed tegen een lagere prijs dan wat u aangaf in de aangifte, dan kan u ook daarvoor geen teruggave vorderen van Vlabel.

Sinds 2019 kunt u ook gratis een bindende schatting door een ambtenaar-expert van Vlabel aanvragen. De Vlaamse belastingdienst maakt zich sterk dat dat geen overdreven waardering met een hoge erfbelasting als gevolg oplevert.

De belastingdienst zal u een gemotiveerd en bindend schattingsverslag opsturen. Die voorafgaande bindende schatting is gratis.

Gaat u niet akkoord met de waardering, dan zal de erfbelasting in eerste instantie toch berekend worden op basis van die schatting. Daarna kunt u binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij u aan de hand van bewijsstukken aangeeft waarom de waardering volgens u te hoog is.

Bij het schenken van vastgoed

Voor een schenking van vastgoed is een officiële schatting niet verplicht, maar wel aan te raden. U kan dus de waarde zelf bepalen, die dan in de schenkingsakte wordt opgenomen. Maar ook hier zal de fiscus de aangegeven waarde controleren en betwisten.

U kan geen beroep doen op Vlabel voor een gratis schatting bij een schenking. De notaris die de schenking opstelt, zal u echter begeleiden bij het bepalen van een correcte waarde. Zo vermijdt u onaangename verrassingen.

Bij een echtscheiding

Ook bij een scheiding kan een schatting van pas komen. In enkele gevallen blijft een van de ex-partners graag in het gemeenschappelijk huis wonen en moet bepaald worden hoeveel dat waard is. Geregeld geeft de notaris die de echtscheiding regelt een raming van de waarde.

‘Dat gebeurt alleen bij echtscheidingen in onderlinge toestemming’, zegt Van Opstal. ‘Vaak is die waardering slechts een richtsnoer op basis waarvan de ex-partners tot een eigen uitgewerkte regeling kunnen komen. Het komt geregeld voor dat een van beide partners het huis onder die geschatte prijs overlaat omdat hij of zij zeker wil zijn dat de kinderen in het huis kunnen blijven wonen.

Bij gerechtelijke scheidingen liggen de kaarten meestal anders. Veel ruimte om te bemiddelen is er dan veelal niet. Daarom wordt een externe schatter aangeduid om een formele schatting van de eigendom te maken.

Bij het opstellen van een huwelijkscontract

Mensen treffen elkaar soms pas als ze al een deel van hun leven achter de rug hebben. Ieder heeft intussen al wat bagage mee en het komt geregeld voor dat een van beiden eigenaar is van een woning. Als ze huwen, kan de partner die eigenaar is van het huis dat bij een huwelijkscontract in de gemeenschappelijke pot onderbrengen. Dat gebeurt meestal om de andere partner bij een overlijden te beschermen.

Maar het kan in de loop van de jaren ook fout lopen tussen het echtpaar. Als het tot een scheiding komt, moet de waarde van de ingebrachte woning weer naar de oorspronkelijke eigenaar kunnen gaan. Om dat mogelijk te maken moet op het ogenblik van de inbreng van het goed in de huwelijksgemeenschap de actuele waarde met een schatting worden bepaald.

Bij een erfovereenkomst

Een erfovereenkomst is een notarieel document waarin ouders, kinderen en eventueel kleinkinderen samen afspraken maken over de gevolgen van schenkingen en voordelen op de nalatenschap. Bij de opmaak van de erfovereenkomst wordt op basis van een schatting de waarde van al het vastgoed vastgelegd.

Op grond van dat document weten alle betrokkenen wat ze kunnen verwachten als de nalatenschap wordt verdeeld. Het doel van een erfovereenkomst is om op zoek te gaan naar een evenwicht, zodat de vrede tussen de erfgenamen bewaard blijft als de ouders overlijden.

Conclusie: onderschat het belang van een correcte schatting van vastgoed niet

Of u nu koopt, verkoopt, erft, schenkt of uit elkaar gaat – een correcte waardebepaling van vastgoed is onmisbaar. Ze voorkomt discussies, fiscale verrassingen en juridische problemen.

Wilt u geen risico nemen? Laat dan uw woning schatten door een vastgoedexpert. Zo weet u zeker dat u goed zit, en dat de fiscus uw waardering niet zomaar onderuit haalt.