05/08/2021 Hoe verloopt de oplevering onder de Wet Breyne?

De Woningbouwwet (Wet Breyne) regelt de bouw van woningen in België. Ze werd in het leven geroepen om de kandidaat-koper en/of kandidaat-bouwheer van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning te beschermen. De oplevering is de laatste etappe in de bouw van de woning. De wet Breyne schrijft voor dat de oplevering van een nieuwbouwwoning in twee fasen dient te gebeuren. We spreken hierbij van een voorlopige en een definitieve ‘oplevering’. Hoe gaat de oplevering in zijn werk?

De procedure en de gevolgen van de oplevering en aanvaarding van bouwwerken zijn in het Burgerlijk Wetboek niet geregeld. De woningbouwwet of de wet Breyne, en het bijgaande Koninklijk Besluit bevatten enkele regels over de oplevering van woningen of appartementen verkocht onder het toepassingsgebied van deze wet.

In artikel 9 van de wet wordt een dubbele oplevering opgelegd: “De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.”

Tussen de voorlopige en definitieve oplevering dient er een proefperiode van één jaar te liggen. In appartementsgebouwen geldt dit zowel voor de gemeenschappelijke als voor de privatieve delen. Deze tijdspanne werd door de wetgever wenselijk geacht om alleszins een winter te laten voorbijgaan, aangezien deze periode het meest geschikt is om de stevigheid van de constructie te controleren. Wanneer de definitieve oplevering is toegestaan vooraleer de termijn van één jaar verstreken is, is zij ongeldig.

Bij appartementsgebouwen kan men niet tot de definitieve oplevering van de privatieve delen overgaan vooraleer de definitieve oplevering van die gemeenschappelijke delen die een normale bewoonbaarheid mogelijk maken, heeft plaatsgevonden. 

De voorlopige oplevering

In de praktijk verwittigt de aannemer de bouwheer en de architect dat de werken beëindigd zijn en stelt een datum voor de voorlopige oplevering voor. 

Opleveringspunten

De partijen maken een inspectietocht door en rond het gebouw en er wordt een lijst opgemaakt van de vastgestelde onvolkomenheden (“opleveringspunten”).

Het is aangewezen dat onmiddellijk besproken wordt hoe en binnen welke termijn de opleveringspunten moeten worden hersteld. De afspraken hieromtrent worden best uitdrukkelijk opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Eventueel kan ook een sanctie worden ingeschreven voor het geval de aannemer zou nalaten om binnen de afgesproken termijn de opleveringspunten te herstellen.

De eventuele opmerkingen kunnen in vijf categorieën worden ingedeeld:

• Afwijkingen ten aanzien van plannen en bestekken
• Gebreken in de constructie
• Gebreken in de materialen
• Gebreken in de afwerking (kleurverschillen, spatten, etc.)
• Toevallige beschadigingen
   

Gedurende de proefperiode herstelt de aannemer alle gebreken die werden vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering of die zouden opduiken tijdens de proefperiode.

Het recht van de aannemer om te herstellen

De aannemer heeft niet enkel de plicht de gebreken te herstellen, hij heeft ook het recht daartoe. De bouwheer kan niet eenzijdig beslissen een andere aannemer de herstellingen te laten uitvoeren zonder vooraf daartoe gemachtigd te zijn door de rechter.

Uitzondering

De rechtspraak maakt evenwel een uitzondering op deze regel indien de volgende voorwaarden vervuld zijn:

• de werken moeten hoogdringend worden voortgezet;
• de aannemer werd in gebreke gesteld om de gebreken te herstellen, maar heeft de aanmaning in de wind geslagen;
• de stand der werken en de ernst der gebreken werden vastgesteld aan de hand van een tegensprekelijke of gerechtelijke expertise.
   

De rechtspraak kijkt streng toe of deze voorwaarden al dan niet vervuld zijn. Een eenzijdige vaststelling door een gerechtsdeurwaarder of een eenzijdig proces-verbaal van de architect zijn onvoldoende. Dezelfde regels gelden in de verhouding tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer.

De definitieve oplevering

Op de afgesproken dag komen de partijen opnieuw ter plaatse voor de definitieve oplevering. Indien wordt vastgesteld dat alle problemen verholpen zijn, wordt hiervan nota genomen in een proces-verbaal dat door de aannemer, bouwheer en architect wordt ondertekend.

In principe zal de definitieve oplevering pas doorgaan als alle gebreken hersteld zijn, zowel degene die vastgesteld zijn bij de voorlopige oplevering, als degene die opgedoken zijn tijdens de waarborgperiode. Niets belet de partijen echter om ook de definitieve oplevering te laten plaatsvinden onder voorbehoud van bepaalde opmerkingen. De gevolgen die gekoppeld zijn aan de definitieve oplevering zullen in dat geval niet gelden ten aanzien van de problemen waaromtrent voorbehoud werd gemaakt.

Wat met gebreken na de definitieve oplevering?

Als er na de definitieve oplevering gebreken opduiken, kan men zich soms beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Hiervoor is vereist dat er sprake is van een gebrek dat van aard is om de stevigheid van het gebouw in het gedrang te brengen. Ook voor andere gebreken kan men eventueel nog vragen dat de aannemer ‘garantie’ geeft. De aannemer is namelijk ook aansprakelijk voor ‘lichtere’ verborgen gebreken. Men moet ze dan wel binnen een korte termijn inroepen. Hou er rekening mee dat er in het contract dat met de aannemer werd afsloot allerlei bepalingen kunnen opgenomen zijn m.b.t. deze verborgen gebreken.

Bron: CIB; Vraag & antwoord, 19/04/2021