24/02/2021 Voor welke renovatiewerken hebt u een vergunning nodig?

Wilt u renoveren of verbouwen? De algemene regel is dat u een vergunning moet aanvragen voor ‘alle werken die een impact hebben op de ruimtelijke ordening’. Hoewel iedereen nog spreekt van een ‘bouwvergunning’, is de correcte naam intussen ‘omgevingsvergunning’.

Stap 1: Omgevingsvergunning, melding of vrijstelling?

De regels op het vlak van ruimtelijke ordening en stedenbouw zijn een regionale bevoegdheid. In Vlaanderen is de vergunningsplicht voor sommige werken vervangen door een meldingsplicht. Nog andere werken zijn vrijgesteld.

Voor welke werken is een vergunning verplicht?

Grosso modo vallen de renovatiewerken die vergunningsplichtig zijn uiteen in vier groepen:

• Voorgevel

Voor werken aan de voorgevel – zoals een extra raam of een dakterras – moet u altijd een omgevingsvergunning aanvragen, omdat ze het uitzicht van de straat kunnen beïnvloeden.

• Hoofdfunctie

Verandert u de hoofdfunctie van uw woning of een gedeelte ervan? Denk aan het omvormen van een loods tot een woning of het permanent bewonen van een vakantiehuisje. In dat geval moet u sowieso een vergunning aanvragen, zelfs als u geen werken uitvoert.

• Aantal woongelegenheden

Om uw huis op te delen in appartementen, kamerwoningen of studio’s hebt u altijd een vergunning nodig, ook als u daarvoor geen bouwwerken uitvoert. De enige uitzondering is een zorgwoning, waarvoor een meldingsplicht kan volstaan.

• Uitbreiding

Doorgaans moet u voor het uitbreiden van uw woning een stedenbouwkundige vergunning aanvragen. Alleen voor kleine werken tot 40 vierkante meter is een melding voldoende.

Voor welke werken volstaat een meldingsplicht?

Voor sommige stabiliteitswerken en aangebouwde bijgebouwen hebt u voldoende aan een melding.

• Stabiliteitswerken

Werken met een impact op de stabiliteit kunnen met een melding, op voorwaarde dat ze worden uitgevoerd binnen in uw woning, aan de zij- of achtergevels of aan het dak. Voorbeelden zijn een nieuwe raamopening in de zij- of achtergevel, het vervangen van de dragende balken van het dak, het (gedeeltelijk) herbouwen of vervangen van de buitenmuren. U bent wel verplicht om een architect in te schakelen.

• Aanbouw van bijgebouwen

Een veranda, een carport tegen de zijgevel of een kleine gelijkvloerse uitbreiding aan uw woning? Een melding volstaat, op voorwaarde dat u het maximum van 40 vierkante meter aangebouwde bijgebouwen per woning niet overschrijdt. De bestaande aangebouwde bijgebouwen, zoals veranda’s en bijkeukens, moeten ook worden bijgeteld bij de berekening van die maximale oppervlakte. En er zijn bijkomende voorwaarden voor de hoogte, de functie en de afstanden tot de perceelsgrenzen.

Welke werken kunnen zonder vergunning of melding?

In Vlaanderen kunt u tal van kleine werken (laten) uitvoeren zonder verdere formaliteiten, al gelden er soms wel voorwaarden. Het gaat onder meer om:

• Onderhoudswerken

Onderhoudswerken zoals het vervangen van vensters, van beschadigd pleisterwerk en van kepers, panlatten en leien op het dak zonder vervanging van de dragende balken.

Ook kapotte verhardingen herstellen of gevels schilderen kan zonder formaliteiten.

• Werken zonder impact op de stabiliteit of het bouwvolume

Er kan een vrijstelling zijn voor renovaties waarvoor er geen stabiliteitswerken nodig zijn en waarbij het fysieke bouwvolume niet wordt gewijzigd. Denk aan een nieuwe keuken of badkamer, het opsplitsen van een slaapkamer in twee kleinere slaapkamers, het inrichten van slaapkamers in de zolder of het plaatsen van dakvlakvensters zonder dat de dragende structuur van het dak gewijzigd wordt. Dat kan ook voor het aanbrengen van binnen- of spouwmuurisolatie.

• Vrijstaande bijgebouwen

Vrijstaande bijgebouwen plaatsen in de zij- en/of achtertuin, zoals een tuinhuis, serre of vrijstaande carport, kan zonder vergunning als de oppervlakte samen maximaal 40 vierkante meter bedraagt en ze binnen een straal van 30 meter van de woning staan. Het bijgebouw mag niet hoger zijn dan 3,5 meter. Ook gelden er afstanden tot de perceelsgrenzen.

• Tuinaccessoires

Het plaatsen van kleine tuinconstructies – zoals ornamenten, brievenbussen, barbecues, laadpalen voor een elektrische wagen en speeltoestellen bij een woning – zijn vrijgesteld van vergunning.

• Terrassen en zwembaden

Het aanleggen van niet-overdekte constructies zoals terrassen, tuinpaden, openluchtzwembaden, zwemvijvers en siervijvers in de zij- of achtertuin kan vrijgesteld zijn, op voorwaarde dat de totale oppervlakte niet meer dan 80 vierkante meter bedraagt. Ze moeten ook binnen een straal van 30 meter van uw woning liggen. Ook hier gelden afstanden tot de perceelsgrenzen. Verhardingen naar de voordeur (maximaal 1,5 meter breed) en naar de garage (maximaal 3 meter breed) zijn doorgaans vrijgesteld van de vergunningsplicht. Dat geldt niet voor parkeerplaatsen in de voortuin.

• Zonnepanelen

Zonnepanelen kunnen zonder formaliteiten als ze geïntegreerd zijn in een hellend dak of als ze op een plat dak niet meer dan 1 meter boven de dakrand uitsteken.

Stap 2: Welke regels legt uw stad of gemeente op?

Er zijn niet alleen Vlaamse regels, ook de provincie, stad of gemeente kan stedenbouwkundige voorschriften opleggen. Daardoor kan een werk dat op Vlaams niveau is vrijgesteld in uw stad of gemeente toch vergunningsplichtig of zelfs verboden zijn. Informeer daarom steeds bij de dienst Omgeving of Ruimtelijke Ordening van uw stad of gemeente.

De lokale regels kunnen zijn opgenomen in een verkavelingsvergunning, een bijzonder plan van aanleg (BPA), een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of een verordening. Die bepalen bijvoorbeeld hoe hoog of hoe diep u mag bouwen, welke materialen u mag gebruiken en of u op de perceelsgrens mag bouwen dan wel een bestaande afstand moet bewaren.

Stap 3: Hoe vraagt u een omgevingsvergunning aan of doet u een melding?

Voor werken waarvoor een omgevingsvergunning of melding nodig is, is vaak ook de medewerking van een architect verplicht. Samengevat hebt u een architect nodig voor werken die de stabiliteit van het gebouw wijzigen. De architect zal dan uw dossier indienen.

Is een architect niet vereist, dan kunt u zelf het nodige doen. Zowel een omgevingsvergunning als een melding kunt u digitaal via het omgevingsloket (omgevingsloketvlaanderen.be) aanvragen. Aanloggen kan met uw identiteitskaart (eID).

Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning zult u de nodige documenten bij de hand moeten hebben: een inplantingsplan, een omschrijving van de uit te voeren werken, een grondplan van de huidige en nieuwe toestand…

Stap 4: Wanneer mogen de werken beginnen?

Zijn de werken vrijgesteld van een vergunning en voldoen ze aan alle voorschriften, dan kunt u de werken onmiddellijk aanvatten.

Had u meldingsplicht? Na ontvangst van de meldingsakte (ongeveer 30 dagen) kunt u de werken aanvangen.

Voor een omgevingsvergunning houdt u het best rekening met een periode van 1 tot 5 maanden voor u met de verbouwingen kunt beginnen. Dat heeft vooral te maken met de doorlooptijd van een omgevingsvergunning. Ook als u de vergunning hebt gekregen, mag u nog niet onmiddellijk met de werken beginnen. U moet eerst de gele affiche ‘bekendmaking’ aanplakken. Dat moet uiterlijk 10 dagen na ontvangst van de beslissing en 30 dagen lang. U kunt de werken aanvatten 36 dagen nadat u de beslissing hebt uitgehangen, tenzij er iemand beroep aantekent, natuurlijk. De vergunning vervalt als u niet binnen twee jaar met de werken bent begonnen.