29/07/2020 Wat als uw woning geen rookmelder heeft?

Het was maar een klein bericht in een aantal kranten vorig weekend: man komt om bij hevige brand in huurwoning in Huizingen.

Het vuur werd ontdekt door de buren, die ’s nachts gewekt waren door hun rookmelder. Dat levensreddende apparaatje ontbrak in het brandende rijhuis.

Rookmelders in huurwoningen zijn verplicht in Vlaanderen. Die verplichting werd gefaseerd ingevoerd. Private huurwoningen moeten over voldoende rookmelders beschikken voor huurcontracten die na 31 december 2012 zijn afgesloten. Quid oudere contracten? Voor private huurwoningen die gebouwd zijn voor 1945 geldt de verplichting sinds 1 januari 2016, voor woningen van na 1945 geldt de verplichting vanaf 1 januari 2019. Alle sociale huurwoningen moeten sinds 1 januari 2017 voldoende rookmelders hebben.

Maar ook in nieuwbouwwoningen, in panden die gerenoveerd worden en waarvoor een omgevingsvergunning nodig is en in studentenkoten moeten rookmelders aanwezig zijn.

Begin dit jaar werd die verplichting nog uitgebreid. Sinds 1 januari moeten alle woningen in Vlaanderen over rookmelders of een branddetectiesysteem beschikken. Dat houdt in dat er op elke verdieping minstens één rookmelder moet hangen.

‘Rookmelders redden levens, het is maar logisch dat we steeds strenger worden’, zegt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). ‘Sinds dit jaar zijn ze verplicht in alle woningen en vanaf 1 januari 2021 kan het ontbreken ervan leiden tot een ongeschiktverklaring van het huis. Op die manier willen we mensen er echt toe aanzetten om aan hun eigen veiligheid - en die van hun huurders - te denken.’

Wie controleert of er een rookmelder aanwezig is?

Er bestaat geen algemene regel die stelt dat wie een woning verhuurt het pand op voorhand moet laten keuren om te checken of er rookmelders geïnstalleerd zijn en alles in orde is. Maar dat betekent niet dat er geen controles zijn.

‘De aanwezigheid van rookmelders wordt gecontroleerd tijdens een conformiteitsonderzoek’, weet Dorien Van Cauwenberge, expert woningkwaliteit van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Dat is een onderzoek ter plaatse waarbij een woningcontroleur van de gemeente of van het Agentschap Wonen-Vlaanderen nagaat of de woning voldoet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten die de Vlaamse regering heeft bepaald. De focus van de controles ligt op de huurmarkt.

‘We controleren nooit alleen de rookmeldersverplichting. De controle maakt deel uit van een volwaardig onderzoek naar veiligheid, gezondheid en minimale woningkwaliteit’, zegt Van Cauwenberge. Wonen-Vlaanderen voert vooral conformiteitsonderzoeken uit in woningen waarvoor een Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs wordt gevraagd, in het kader van administratieve procedures tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (waarbij ze de gemeente adviseert) en in functie van de strafrechtelijke aanpak van krotverhuur. Ook veel woningen die door een sociaal verhuurkantoor worden verhuurd, worden op voorhand gecontroleerd.

De gemeenten voeren conformiteitsonderzoeken uit op eigen initiatief (bijvoorbeeld bij een buurtgerichte aanpak), na meldingen van bewoners over woningkwaliteitsproblemen of op vraag van de verhuurder die een conformiteitsattest wil. In dat laatste geval voert de gemeente een conformiteitsonderzoek uit en neemt ze binnen 60 dagen een beslissing. De vergoeding voor het afleveren van een conformiteitsattest bedraagt maximaal 62,5 euro. Vanaf 1 januari 2021 wordt dat bedrag opgetrokken tot 90 euro.

Een 50-tal gemeenten verplicht het conformiteitsattest voor huurwoningen op hun grondgebied. Op de website van Wonen-Vlaanderen vindt u een lijst van die gemeenten. Daarnaast kunnen gemeenten met (studenten)kamers ook bijkomende kwaliteitsvereisten of een verhuurvergunning opleggen. Dan mag u de kamers enkel verhuren als er op voorhand een verhuurvergunning voor uitgereikt is.

Wonen-Vlaanderen voert ongeveer 11.000 conformiteitsonderzoeken per jaar uit, de gemeenten doen er samen naar schatting een 20.000-tal.

Wie moet de rookmelder installeren in de huurwoning?

Dat is de taak van de verhuurder. Die is wettelijk verplicht de rookmelders aan te kopen en te plaatsen. Als de verhuurder kiest voor een toestel met vervangbare batterijen moet de huurder die batterijen tijdig vervangen.

‘Wij raden verhuurders aan om wanneer ze rookmelders plaatsen de huurder een verklaring te laten afleggen dat op die welbepaalde datum een rookmelder werd geplaatst in die specifieke ruimtes’, zegt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars. ‘De verhuurder kan er niet voor instaan dat de rookmelders door de huurder worden weggehaald, omdat bijvoorbeeld binnenshuis gerookt wordt en het veelvuldig afgaan van het alarmsignaal als hinderlijk wordt beschouwd. Of dat de huurder de batterijen uit de rookmelder haalt en die voor andere doeleinden gebruikt.’

Wat als er geen rookmelder is?

‘Eigenaars-bewoners worden niet gestraft als ze geen rookmelder hebben’, zegt Van Cauwenberge. De verplichting heeft voor hen vooral een sensibiliserende waarde.

Verhuurt u een woning zonder rookmelders, dan liggen de zaken anders. U zal voor die woning geen conformiteitsattest krijgen. Dat betekent niet dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, wel dat ze niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten. Vanaf 1 januari 2021 verandert dat evenwel. ‘Dan treedt een nieuwe beoordelingsmethodiek in werking’, zegt Van Cauwenberge, ‘en kan het ontbreken van rookmelders an sich wel tot een ongeschiktverklaring leiden.’

Tot eind 2020 maakt de woningcontroleur bij een conformiteitsonderzoek enkel een opmerking op het technische verslag. Vanaf 2021 wordt het niet voldoen aan de rookmeldersverplichting beschouwd als een gebrek van categorie II, waardoor de woning ongeschikt kan worden verklaard.

Dat kunt u vermijden als u gevolg geeft aan een waarschuwing van de burgemeester. Want parallel met de nieuwe beoordelingsmethodiek wordt een nieuwe procedure ingevoerd: de waarschuwingsprocedure. ‘Als de gemeente bij een conformiteitsonderzoek problemen vaststelt, kan ze de eigenaar/verhuurder waarschuwen en aanmanen de problemen snel te verhelpen. Als de verhuurder daar gevolg aan geeft, kan een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring vermeden worden. ‘De burgemeester heeft wel de keuzevrijheid: hij kan beslissen de verhuurder eerst te waarschuwen en tijd te geven om de problemen op te lossen, maar hij kan ook beslissen dat niet te doen en meteen over te gaan tot een procedure voor ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring.

Het verhuren van een woning zonder rookmelders is strafbaar. De strafrechtelijke opsporing, die in handen is van de Vlaamse Wooninspectie, richt zich prioritair op de ernstigste vormen van krotverhuur. De sancties bij strafrechtelijke veroordeling wegens krotverhuur zijn een boete en/of een gevangenisstraf.

Vergoedt mijn brandverzekering de schade als ik geen rookmelder installeerde?

Als u een brandverzekering hebt, moet die tussenkomen na een schadegeval, zelfs als u de verplichte rookmelder niet installeerde in de (huur)woning. Dat is ook zo als er brand zou uitbreken en uw elektrische installatie niet conform is.

Het kan wel zijn dat uw verzekeraar u nadien liever kwijt dan rijk is als uit het verslag van de expert blijkt dat u uw woning niet goed onderhield, de veiligheidsvoorschriften aan uw laars lapte of er nonchalant mee opsprong. ‘U vormt dan een hoog risico voor de verzekeringsmaatschappij’, zegt Peter Wiels, woordvoerder van de koepelfederatie Assuralia.

‘De algemene regel is dat zowel de verzekeraar als de verzekerde het recht heeft na de afhandeling van een schadegeval het verzekeringscontract te beëindigen, mits een opzeg van drie maanden.’ In de praktijk gebeurt het niet zo vaak dat een verzekeraar u meteen na een schadegeval de bons geeft. ‘Doorgaans wordt gewacht tot de jaarlijkse vervaldag van het contract om de polis op te zeggen.’ U moet dan drie maanden op voorhand een bericht krijgen van uw verzekeraar.