26/05/2021 Al lang iets te goed van uw huurder?

U heeft nog iets tegoed van een (ex-)huurder, bv. een afrekening van de kosten, een verbrekingsvergoeding of een verrekening van de huurindex. Hoelang mag u wachten om dat op te eisen?

Nog vijf jaar de tijd om naar de rechter te stappen. In het Burgerlijk Wetboek wordt als algemene regel een verjaringstermijn van vijf jaar bepaald voor huurachterstallen, kosten, maar ook bv. een verbrekingsvergoeding. Die termijn geldt voor alle soorten huur, dus zowel voor woninghuur als voor handelshuur en gemene huur.

Wel korter voor de toepassing van de index. Het ligt anders indien u vergeten bent om de indexering toe te passen op het moment dat u dat mag, nl. op de verjaring van de inwerkingtreding van de huur. Daarvoor mag u immers maar één jaar in de tijd teruggaan bij handelshuur of gemene huur en drie maanden bij woninghuur.

Wanneer begint die termijn van vijf jaar te lopen? De termijn begint te lopen vanaf het ogenblik dat de betaling moest gebeuren. Gaat het om de betaling van de huur, dan begint de termijn dus te lopen vanaf de vervaldag. Volgens de wet telt de vervaldag zelf niet mee, maar begint men te tellen vanaf de eerste dag na de vervaldag. Staat bv. in het huurcontract dat uw huurder de vijfde van elke maand moet betalen, dan loopt de verjaring vanaf de zesde.

Wanneer is het te laat? De verjaringstermijn stopt met lopen (de zgn. stuiting) op de datum van de betekening van de dagvaarding door de gerechtsdeurwaarder of op de dag van de neerlegging van het verzoekschrift bij de griffie. Het is dus van belang om vóór die datum een rechtszaak te starten.

Het is toch beter om niet zo lang te wachten! Sommige rechters oordelen er immers anders over. Zo oordeelde de vrederechter (vred. Waver, 27.06.2017) dat een verhuurder die vier jaar gewacht had om een verbrekingsvergoeding in te vorderen, te laat was. De vordering was nochtans nog niet verjaard. De vrederechter vond echter toch dat de verhuurder door zo lang te wachten het vertrouwen gewekt had dat hij hierop geen aanspraak zou maken. 

Enkele jaren wachten om te procederen blijft dus toch een risico.