10/03/2021 De koper wil de sleutels al vóór het sluiten van de akte...

U heeft net het compromis afgerond als de koper vraagt of hij in afwachting van de notariële akte alvast de sleutels kan krijgen. Brengt dat geen risico’s met zich mee voor u als verkoper? Hoe gaat u daarmee het best om?

Algemeen principe

Wanneer de sleutels afgeven? Dat weet u... Dit gebeurt in principe pas bij het verlijden van de authentieke akte. Dit is zo omdat in het compromis standaard opgenomen is dat de eigendom pas op het moment van de notariële akte overgaat. Het is dus logisch dat de koper ook pas op dat moment de sleutels krijgt...

Kan het ook vroeger? Dat is dikwijls een vraag van de koper... Hij wil er bv. al wat aanpassingen doen, wat goederen stockeren of al wat schilder­werken uitvoeren.

Toch mee opletten... Het vroeger vrijgeven van de sleutels zorgt immers meer dan eens voor problemen. Het is immers altijd mogelijk dat de verkoop om de één of andere reden alsnog afgeblazen wordt. Wilt u de koper er dan uitzetten, dan beweert hij nogal eens dat hij een huur­overeenkomst had en dan is uitzetten in principe niet meer zo eenvoudig. Daarnaast stelt zich uiteraard de vraag van de aansprakelijkheid bij schade die zich eventueel zou voordoen.

Moet u dat dan weigeren? Dat is uiteraard een manier om de problemen te vermijden. Wilt u toch ingaan op de vraag van de koper, dan is het ­kwestie van vooraf het één en ander duidelijk af te spreken in een zgn. sleutelovereenkomst.

Wat zet u in de sleutelovereenkomst?

Gaat niet om huur, maar om een ‘bezetting’. U voorziet het best uitdrukkelijk dat er geen sprake is van een huur. Een huurder kunt u er immers nadien niet meer zomaar uitzetten. U voorziet dus het best expliciet dat het gaat om een zgn. bezetting ter bede en u bepaalt het best tegen wanneer de koper het goed moet verlaten als de verkoop niet doorgaat. U kunt ook een bezettings­vergoeding (het best per dag en niet per maand) voorzien tot aan het verlijden van de authentieke akte.

Wie betaalt welke kosten? Ook dat wordt het best geregeld. Aangezien de koper in die periode al elektriciteit, water, gas, e.d. gebruikt, is het logisch dat hij voor dergelijke kosten opdraait.

Tip. U spreekt het best ook af dat hij als bezetter ook een brandverzekering afsluit.

Oeps, hij wil al gaan verbouwen! Dan gaat er zeker een rood knipperlichtje branden... U wilt immers niet dat, indien de verkoop nadien ­afgeblazen wordt, u als verkoper met een half af­gebroken huis achterblijft. Het is dan kwestie van duidelijke afspraken maken over welke ­werken wel en welke niet uitgevoerd mogen ­worden. U kunt bv. voorzien dat de koper enkel mag schilderen en behangen maar (nog) geen andere verbouwingen mag uitvoeren.

Tip 1. U voorziet het best dat, indien nadien de verkoop niet doorgaat, de koper een vergoeding verschuldigd is voor de minwaarde en dat u als verkoper geen vergoeding moet betalen voor een eventuele meerwaarde.

Tip 2. Maak bij het overhandigen van de sleutels een plaatsbeschrijving op van het gebouw met een aantal foto’s. Laat de koper de plaatsbeschrijving en de foto’s tekenen zodat u nadien kunt bewijzen hoe het pand eruit zag.