23/11/2020 Bent u verplicht een doorgang te behouden?

Er loopt een paadje op het perceel dat u van plan bent te kopen. Hoe weet u of dit gaat om een zgn. recht van doorgang? Is het daarbij dan van belang hoelang het paadje al bestaat en wat wijzigt er door het nieuwe Burgerlijk Wetboek?

Bestaande regels recht van doorgang

Wat is precies een recht van doorgang? Bij een ‘recht van doorgang’ krijgt een eigenaar van een perceel het recht om over het perceel van een andere eigenaar te gaan. Daarbij is niet vereist dat het perceel ingesloten is.

Staat ergens ‘zwart-op-wit’. Heeft de buurman geen ingesloten perceel (waarbij een ‘recht van uitweg’ vastgesteld kan worden door de rechter), dan moet hij een stuk kunnen voorleggen (de notariële akte of een contract bijvoorbeeld) waarin de erfdienstbaarheid, dus het recht van overgang over het perceel, voorzien is.

Het kan niet ontstaan door verjaring. Het feit dat het paadje er bv. al 50 jaar is, speelt geen rol. Dit recht ontstaat immers momenteel niet via verjaring. Het recht van overgang wordt beschouwd als een niet-voortdurende erfdienstbaarheid (de uitoefening van dit recht duurt immers niet langer dan de tijd die men nodig heeft om daadwerkelijk over het perceel te gaan), met als gevolg dat dit recht van doorgang niet verkregen kan worden door verjaring.

Let op!  Het kan ook gaan om een openbare ‘buurtweg’, die er niet enkel is voor één buur, maar voor iedereen. In dat geval moet die weg opgenomen zijn in de atlas van de buurtwegen die u kunt raadplegen per provincie. Staat de weg daarin, dan mag die ook niet zomaar verdwijnen.

Wél verjaring voorzien in nieuw BW!

Nu toch mogelijk door verjaring. Met de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, en meer in het bijzonder boek 3 ‘Goederen’, wordt de mogelijkheid ingevoerd om de erfdienstbaarheid van overgang toch via zgn. verkrijgende verjaring te doen ontstaan.

Volstaat als er zichtbare sporen zijn. Het nieuwe wetboek voorziet meer bepaald dat de erfdienstbaarheid van doorgang vatbaar is voor verkrijgende verjaring op voorwaarde dat deze overgang in de feiten regelmatig is en zichtbaar is door om het even welke sporen op het lijdend erf.

Concreet. In de parlementaire voorbereiding van het nieuwe Burgerlijk Wetboek worden als voorbeeld gegeven hoe de weg zichtbaar kan zijn: door het snoeien van de vegetatie, de aanleg van een verharding, het aanbrengen van een omheining, het maaien van het stuk van de doorgang, bandensporen van een voertuig.

Kan al na tien jaar ontstaan! Ook de duurtijd van de verjaringstermijn wordt ingekort. Daar waar die nu in principe 30 jaar bedraagt, bepaalt het nieuwe Burgerlijk Wetboek dat de termijn voor verkrijgende verjaring tien jaar bedraagt. Enkel indien de bezitter te kwader trouw is bij de aanvang, bedraagt de termijn voor verkrijgende verjaring nog 30 jaar.

Let op!  U moet er zich derhalve van bewust zijn dat wanneer iemand een recht van overgang uitoefent op uw terrein, dit recht in de toekomst vatbaar zal worden voor verkrijgende verjaring, tenzij u tijdig protesteert.

Vanaf wanneer is dat zo? Dit deel van het nieuwe Burgerlijk Wetboek zal ingaan vanaf 01.09.2021. Het geldt voor alle rechtshandelingen en rechtsfeiten vanaf 01.09.2021. Het lijkt er dan ook op dat de verkrijgende verjaring van het recht van doorgang slechts mogelijk wordt vanaf 01.09.2021 en er dan tien jaar moeten verstrijken.

Bron: Tips & Advies Vastgoed, 10/11/2020