18/11/2020 Hoe krikt u het rendement van uw vastgoedinvestering op?

Met spaarrentes die nog steeds niets voorstellen, zit vastgoed al een tijd in het vizier van de investeerders. Getuige de nog steeds hoge vastgoedactiviteit en de stijgende vastgoedprijzen, ondanks de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen. Maar wie investeert in vastgoed, moet er ook de risico’s bij nemen.

Leegstand of onvoorziene kosten kunnen het rendement snel naar beneden halen. Ook de fiscale onzekerheid speelt mee. Voorlopig lijkt een herziening van de vastgoedfiscaliteit niet aan de orde, maar wat als de belasting op de huurinkomsten wordt bijgestuurd? Ook kan een rentestijging – al zit die nog niet meteen in de kaarten – de vastgoedmarkt onder druk zetten.

Genoeg redenen dus om het rendement van uw investeringsvastgoed onder de loep te nemen.

1/ Vermijd leegstand

‘Leegstand is de dooddoener van uw rendement’, zegt Frédéric Vandenhende van het investeerdersplatform Investr. Het klinkt logisch, maar toch gaat er vaak te weinig aandacht naar het risico van leegstand. ‘U kunt veel ellende voorkomen door als verhuurder een ideaal profiel van de huurder voor ogen te houden. Dat profiel moet afgestemd zijn op het type woning dat u verhuurt. Zo voorkomt u dat u na enkele jaren al op zoek moet naar een nieuwe huurder. ‘Wie bijvoorbeeld een appartement met één slaapkamer wil verhuren voor 1.000 euro zal doorgaans van een kale reis terugkomen. Vrijgezellen met één inkomen zullen die huurprijs niet snel kunnen ophoesten, of toch niet voor een lange termijn’, zegt Vandenhende.

Samenhangend met het juiste profiel van de huurder zal ook de huurprijs in hoge mate bepalen hoe gemakkelijk of moeilijk u een huurder vindt. ‘Wees altijd realistisch. Beter een lagere huurprijs maar geen leegstand, dan een hogere huurprijs met leegstand’, zegt Vandenhende.

2/ Indexeer de huurprijs

Het zou een automatisme moeten zijn, maar velen doen het niet: de huurprijs elk jaar indexeren. ‘Een rondvraag van ons toont aan dat minder dan 5 procent van de verhuurders systematisch elk jaar de huurprijs indexeert. Een vaak aangehaalde reden om het niet te doen is de schrik om de huurder te verliezen’, zegt Vandenhende.

Omdat huurcontracten doorgaans voor een lange looptijd afgesloten worden, is het belangrijk dat de huurprijs mee evolueert met de stijgende kosten voor levensonderhoud. Tenzij de indexering uitdrukkelijk uitgesloten is in het huurcontract kan de verhuurder met een schriftelijk huurcontract één keer per jaar de huurprijs aanpassen aan de inflatie. Die indexering kan alleen op de jaarlijkse verjaardag van het huurcontract. Die indexering moet telkens schriftelijk worden gemeld aan de huurder, zelfs al spreekt het contract van een ‘automatische indexering’.

De indexering van de huurprijs verloopt volgens een vastgelegde formule die gebaseerd is op het gezondheidsindexcijfer. De gezondheidsindex komt overeen met de korf producten van de consumptieprijsindex – die gebruikt wordt voor het meten van de inflatie – zonder alcoholische dranken, tabaksproducten en motorbrandstoffen. Sinds 2013 steeg de gezondheidsindex met 8,9 procent. U mag bij de indexering in geen geval een hogere huurprijs aanrekenen dan het bedrag dat u bekomt door de toepassing van de indexatie. Een lager bedrag mag uiteraard wel.

3/ Gebruik de financiële hefboom

Met de huidige lage rentes is de financiële hefboom belangrijker geworden. Hiermee wordt verwezen naar het verschil tussen de rente op uw lening en het huurrendement. ‘Wie kan lenen tegen 1 procent om het vastgoed aan te kopen, en de woning kan verhuren tegen een nettohuurrendement van 3 procent, doet een uitstekende zaak. Want op die manier win je 2 procent financieel rendement. Soms is het dus handig om minder eigen middelen in te zetten en meer te lenen’, zegt Vandenhende.

4/ Kijk naar de potentiële meerwaarde

Het rendement op uw vastgoedinvestering kan een stevige knauw krijgen als blijkt dat u het pand veel te duur hebt gekocht. ‘Een goed voorbeeld zijn hotelkamers die vandaag verkocht worden voor vaak veel te hoge prijzen. Als u bijvoorbeeld een kamer van 18 vierkante meter koopt voor 110.000 euro, komt dat neer op een gemiddelde prijs per vierkante meter van meer dan 6.000 euro. Als u weet dat een gemiddelde prijs van 4.000 euro al meer dan marktconform is, hebt u eigenlijk al meer dan 30.000 euro te veel betaald voor die hotelkamer. Zo wordt het moeilijk om die investering nog rendabel te krijgen’, zegt Vandenhende.

Het illustreert hoe belangrijk het is om een marktconforme prijs te betalen voor eender welk vastgoed. Alleen dan zit er nog een potentiële meerwaarde in.

5/ Geloof niet in sprookjes

Een grote moeilijkheid waarmee vastgoedinvesteerders worstelen, is het berekenen van het juiste huurrendement. ‘Velen weten niet hoeveel een vastgoedinvestering zou moeten opbrengen en kunnen het al helemaal niet berekenen’, zegt Vandenhende. Dus is het verleidelijk om in de val van de geafficheerde rendementen te trappen. ‘We zien veel makelaars met torenhoge rendementen zwaaien, maar de manier waarop dat rendement berekend wordt, is meestal niet correct en een overschatting’, zegt Vandenhende.

Een realistisch huurrendement ligt doorgaans tussen 2 en 4 procent.

6/ Knap de woning op, of ga voor nieuwbouw

Een belangrijke vraag voor vastgoedinvesteerders is of ze moeten kiezen voor nieuwbouw, of eerder voor een ouder gebouw dat ze al dan niet renoveren. ‘Het voordeel van oudere panden is dat ze vaak in de stad op toplocaties liggen. Als je die volledig renoveert, kun je daar een mooi rendement uit halen’, zegt Vandenhende.

Als u werkzaamheden hebt uitgevoerd om het comfort van uw verhuurde woning te verbeteren, kunt u de huurprijs tijdens de huurperiode herzien. Dat kan alleen aan het eind van elke drie jaar, en op voorwaarde dat de huurder daarmee akkoord gaat. Als u er niet in slaagt een akkoord te bereiken, bepaalt een vrederechter de maximale verhoging die u aan uw huurder kunt opleggen.

Belangrijk is ook dat een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is als die werken alleen dienden om de woning in overeenstemming te brengen met de huisvestingscode of als de werken noodzakelijk waren om de woning bewoonbaar te houden.

Renoveert u het oude gebouw niet, hou dan rekening met hogere kosten. ‘Ruwweg worden de kosten voor een nieuwbouw geschat op 12 procent van de jaarhuur. Voor bestaande appartementen of woningen is dat 18 procent van de jaarhuur’, zegt Vandenhende.

7/ Hou de woning in goede staat

Om het huurrendement hoog te houden is het belangrijk dat de staat van de woning intact blijft. Door tijdig in onderhoud te voorzien kunt u voorkomen dat u later met meer ingrijpende kosten geconfronteerd wordt. In die context is ook de plaatsbeschrijving cruciaal. De plaatsbeschrijving moet een gedetailleerde staat van de woning geven en opgesteld worden bij aanvang van de huur. Een plaatsbeschrijving opmaken bij het einde van de huur is niet verplicht. Vanuit het standpunt van de verhuurder is het wel wenselijk om dat te doen. Het stelt u veel sneller in staat te oordelen over de staat waarin de huurder het huis achterlaat. Op die manier kunt u eventuele schade verhalen op de huurder en vermijdt u dat de kosten uw huurrendement aantasten.

8/ Gebruik het fiscaal voordeel

Ook al is niets zeker voor de toekomst, als vastgoedinvesteerder kunt u vandaag ook profiteren van een fiscaal voordeel. Door de kosten van een lening in te brengen is het mogelijk om de belastbare inkomsten te laten dalen of zelfs volledig te neutraliseren. De rente op een lening die dient voor de financiering van de aankoop, de renovatie of de bouw van een onroerend goed is aftrekbaar tot het bedrag van alle vastgoedinkomsten dat u als gewone (federale) renteaftrek opgeeft.

Het fiscaal voordeel is ook combineerbaar met een gewestelijk belastingvoordeel dat u al geniet voor het hypothecair krediet dat u hebt afgesloten om uw eigen woning te financieren of renoveren.