07/10/2020 Indexering kan huurprijs verhogen of verlagen

Hoeveel bedraagt de huur? Dat is een van de belangrijkste elementen in een huurovereenkomst voor een woning. Door de jaren heen kan die basishuurprijs aangepast worden aan de evolutie van de levensduurte. Die indexatie gebeurt volgens de gezondheidsindex. ‘Zo’n prijsaanpassing kan in Vlaanderen ook als een indexering niet expliciet in de huurovereenkomst is voorzien’, zegt Geert Inslegers, de woordvoerder van de Huurdersbonden.

Bij de indexering denkt iedereen spontaan aan een verhoging van de huurprijs. De voorbije jaren werd het leven steevast duurder en zaten we in een situatie van inflatie. Maar intussen is de inflatie bijzonder laag. Op Europees niveau is zelfs sprake van deflatie, een daling van het algemene prijzenpeil. ‘In de wet staat dat de huurprijzen kunnen worden aangepast aan de kosten van levensonderhoud, niet aan oplopende of stijgende kosten van onderhoud’, zegt Inslegers. ‘Bij dalende kosten van levensonderhoud en dus een daling van het gezondheidsindexcijfer kunnen de huurprijzen dalen.’

Plafond

De huur kan één keer per jaar geïndexeerd worden. Dat mag ten vroegste op de verjaardag van het ingaan van de huur. Die indexering gebeurt nooit automatisch, maar moet schriftelijk gevraagd worden. Bij een verhoging van de huurprijs stuurt de verhuurder een brief naar de huurder met de nieuwe huurprijs. Dat hoeft niet aangetekend te zijn en kan via mail. Maar een aangetekende brief geeft u wel een onomstotelijk bewijs van schriftelijk verzoek.

Het verzoek kan maximaal drie maanden terugwerken. Vraagt de verhuurder de indexatie in oktober, dan mag hij de nieuwe huurprijs pas vanaf juli - drie maanden eerder - laten ingaan. De indexatie is te betalen voor de maand waarin de vraag werd gesteld. Hoeveel de huurprijs kan stijgen of dalen, is wettelijk geplafonneerd. ‘Clausules die leiden tot een hogere huuraanpassing dan wettelijk voorzien, zijn niet nietig en worden ingekort tot de maximale huurprijsaanpassing volgens de wettelijke indexeringsformule’, zegt Inslegers.

Voor de indexering moet een onderscheid gemaakt worden tussen huizen en appartementen die als hoofdverblijfplaats worden gebruikt en studentenkamers.

Gezinswoning

Om de maximale prijsaanpassing te berekenen vermenigvuldigt u de basishuurprijs met het nieuwe indexcijfer en deelt u dat door het aanvangsindexcijfer. ‘Het aanvangsindexcijfer verschilt afhankelijk van de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten’, zegt Inslegers. ‘Voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 is dat het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huur startte. Voor oudere contracten wordt gekeken naar het gezondheidsindexcijfer voorafgaand aan de maand van de ondertekening van de huurovereenkomst.’

Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het contract. De basishuurprijs is de aanvangshuurprijs, zonder de afgesproken kosten en lasten.

‘In het huurcontract mogen clausules opgenomen worden die gunstiger zijn voor de huurder. Zo kan worden vastgelegd dat de indexaanpassing ten vroegste kan ingaan telkens als het indexcijfer met 5 punten gestegen is’, zegt Inslegers.

Studentenkamers

Sinds 2019 is er specifieke wetgeving voor de verhuur van studentenkamers. Als een contract voor studentenhuur langer dan een jaar loopt, gelden dezelfde indexeringsregels als voor een woning. Maar in de praktijk worden de meeste studentencontracten voor tien maanden of een jaar gesloten.

‘Als een verhuurder opeenvolgende contracten sluit met eenzelfde student voor eenzelfde studentenverblijf of -kamer, mag de huurprijs alleen geïndexeerd worden. Andere prijsverhogingen zijn niet toegestaan, tenzij de verhuurder werken heeft uitgevoerd die de waarde van het goed met meer dan 10 procent doen stijgen. Een andere uitzondering is als de normale huurwaarde met minstens 20 procent is gestegen door nieuwe omstandigheden, maar dat komt over een tijdspanne van enkele jaren nauwelijks voor’, zegt Inslegers.

Uitsluiting

De wet voorziet erin dat de huurprijs aan de levensduurte mag worden aangepast, voor zover dat niet uitdrukkelijk is uitgesloten. ‘Een clausule waardoor het recht op indexering niet wordt toegepast, moet expliciet in de huurovereenkomst opgenomen zijn’, zegt Inslegers. ‘Een uitsluiting van het recht op indexering kan voor de hele duur van de huurovereenkomst of voor een beperkte periode overeengekomen worden. Zo kan bepaald worden dat er gedurende de eerste drie jaar geen indexering is.’

Bij deflatie kan de huurprijs dus verlaagd worden. Zo’n prijsverlaging is in het belang van de huurder, wat betekent dat de huurder die moet vragen. Kan in het huurcontract een clausule worden opgenomen die wel huurprijsverhogingen toestaat maar geen huurprijsverlagingen? ‘Over dergelijke clausules is er nog zeer weinig rechtsleer en helemaal geen rechtspraak’, zegt Inslegers. ‘Maar er zijn goede argumenten om te concluderen dat clausules die alleen de verhuurder het recht geven om een huuraanpassing te vragen of die de wettelijke indexeringsformule uitsluiten bij deflatie nietig zijn. Bij deflatie kan de huurder een aanpassing naar beneden vragen en krijgen, zelfs al is dat contractueel uitgesloten.’