16/09/2020 Verkoop onder voorwaarde van een omgevingsvergunning

Een voorwaarde in het compromis

Koper wil pand kunnen (ver)bouwen. Stel, de koper wil een minimumoppervlakte van x vierkante meter bouwen op een bouwgrond of hij wil een woning kopen als hij er een zwembad kan bouwen. Dat weet hij echter pas wanneer hij de stedenbouwkundige vergunning effectief aangevraagd en bekomen heeft.

Een opschortende voorwaarde op te nemen. Ook dan kan er al een compromis gesloten worden mits hierin een opschortende voorwaarde voorzien wordt. Beide partijen, zowel koper als verkoper, laten hun akkoord met de koop dan afhangen van de al dan niet vervulling van een bepaalde voorwaarde: het bekomen van een bepaalde stedenbouwkundige vergunning.

Wat voorziet u hierover?

Het best zo precies mogelijk. Het is van belang om de clausule met de opschortende voorwaarde in dat geval zorgvuldig te formuleren. Zo niet zorgt dat immers geregeld voor discussies nadien. Belangrijke punten zijn onder meer het opnemen van een bepaalde termijn waarbinnen een en ander moet gebeuren (het aanvragen en bekomen van de vergunning) en het eventueel opnemen van een sanctie, bv. het verlies van het voorschot of de waarborg indien de koper niet tijdig de nodige actie onderneemt. Ook zorgt u voor het duidelijk omschrijven van de bouwplannen.

Tip.  Eventueel kan er een bepaald ontwerp van een architect bijgevoegd worden.

Dubbele termijn. Voorzie wanneer de vergunning bekomen moet zijn, maar ook wanneer de koper ten laatste de aanvraag zal indienen. Zorg dat die termijnen realistisch zijn of doe navraag over hoelang dit zal duren.

Let op!  De aldus bekomen vergunning moet onaanvechtbaar zijn: desnoods moet er gewacht worden tot alle beroepstermijnen afgelopen zijn.

Volmacht en kosten. Voorzie dat de kosten voor de aanvraag door de koper betaald worden. Als eigenaar geeft u bovendien een volmacht om de vergunning aan te vragen.

Hoe nadien interpreteren?

Koper had geen vergunning gevraagd. Ook al wordt zo’n beding minutieus afgesproken, bij de uitvoering wordt dit het best met gezond verstand geïnterpreteerd. Dat bleek uit een recente uitspraak. De rechtbank van eerste aanleg van Waals-Brabant oordeelde onlangs dat de koper niet verweten kan worden dat, nadat zijn voorproject op alle essentiële punten afgewezen werd door de gemeenteraad, hij strikt genomen geen bouwvergunning aangevraagd had.

Daar had hij echter een goede reden voor. De verkoper kan zich in zo’n geval niet achter de strikte bewoordingen van de opschortende voorwaarde verschuilen om te eisen dat de verkoop alsnog doorgang zou vinden, vond de rechter (rb. Waals-Brabant, 30.01.2020, RG: 17/1012/A) . Als het voorproject met bijna volledige zekerheid geen kansen op slagen biedt, heeft het geen zin meer om dit ook via een officiële aanvraag in te dienen.