02/07/2020 Als particulier verkopen met BTW?

Woning met btw verkopen?

Zolang die woning nieuw is voor de Btw. Inderdaad! Voor de Btw is een gebouw nieuw tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van ingebruikneming. Bent u dus bv. op 5 augustus 2019 ingetrokken in uw nieuwbouwwoning, dan is die nieuw tot 31 december 2021.

“Ik heb geen btw-nummer,” zegt u? Dat is geen probleem. Ook een particulier die verder geen uitstaans heeft met de Btw, kan ervoor kiezen om als zgn. toevallig btw-plichtige zijn nieuwe woning met btw te verkopen in plaats van met registratierechten.

Op de grond registratierechten betaald? Het kan zijn dat u op de grond geen btw betaald heeft, maar wel registratierechten. Wilt u echter de woning met btw verkopen, dan moet u ook de grond met btw verkopen! De grond en de woning worden immers samen op hetzelfde moment verkocht door dezelfde persoon.

Let op!  Als u de grond wil verkopen met registratierechten binnen de twee jaar na aankoop, om zo de bij aankoop betaalde registratierechten deels te recupereren (60% in Vlaanderen en Wallonië, 36% in Brussel), dan kan dat alleen als u de woning zelf ook verkoopt met registratierechten.

Waarom met btw verkopen?

De zelf betaalde btw terugverdienen! Als u onder het btw-stelsel verkoopt, kan u de btw die u zelf betaalde bij de bouw of aankoop van de woning recupereren. Op die manier verdient u een mooi stuk van uw aankoopprijs terug.

Goed om te weten. Ook voor de kandidaat-koper kan er een financieel voordeel zijn. Zou er zonder btw verkocht worden, dan zal u toch proberen om uw aankoopprijs inclusief btw als verkoopprijs te krijgen. De koper zal dan sowieso meer betalen, want die moet zelf nog het kooprecht betalen op dat bedrag (waar de verkoper zijn betaalde btw bijgeteld heeft).

Voorbeeld. U heeft een nieuwbouwgezinswoning in Mechelen gekocht voor € 363.000 incl. btw (21%). Als u die woning doorverkoopt met btw voor hetzelfde bedrag van € 363.000, dan kan u de btw van € 63.000 recupereren. Verkoopt u de woning voor € 363.000 met toepassing van het registratierecht, dan recupereert u als verkoper geen btw, terwijl de koper € 384.700 moet betalen, nl. € 363.000 + 6% kooprecht (€ 21.780). Kan de koper niet genieten van het verlaagd registratierecht, dan zal hij zelfs € 399.300 moeten betalen!

Hoe opteren om te verkopen met btw?

Vóór de verkoop. Vóór de verkoop moet u uw lokale btw-kantoor via een speciaal formulier ‘104.1’ laten weten dat u opteert voor een verkoop met btw. Vervolgens moet de optie vermeld worden in het compromis en de definitieve verkoopakte. In de verkoopakte moet u het btw-kantoor aanduiden waar u de bijzondere aangifte zal indienen alsook het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik genomen werd.

Na de verkoop. Binnen een maand na de notariële akte moet u dan nog een btw-aangifte ‘104.5’ indienen. Zelfs als u al een btw-nummer heeft voor een andere activiteit, moet u voor de verkoop van de woning toch die bijzondere aangifte 104.5 indienen. U kan daarvoor dus zijn gewone btw-aangifte niet gebruiken.