05/05/2020 CORONA - wat als uw huurder niet betaalt?

De huur ontbinden tijdens corona

Huurder betaalt de huur niet. Heel wat huurders betalen door de coronacrisis geen huur meer. Als uw huurder dat doet, heeft u als verhuurder in veel gevallen goede argumenten om te zeggen dat die crisis geen overmacht is en dat hij zonder meer ten minste een deel moet blijven betalen.

De ontbinding van de huur vragen? De ontbinding van de huur vragen aan de rechter is alvast wat u in ‘normale omstandigheden’ zou doen.

Tijdelijk onmogelijk! Een gepubliceerd volmachtenbesluit bepaalt dat huurders-ondernemers die door de coronacrisis gestopt waren met betalen sinds 24 april 2020 ‘een tijdelijke opschorting’ krijgen. Dat houdt in dat u de huurovereenkomst die u met hen sloot (voor eender welke huur), niet kunt laten ontbinden door de rechtbank. Die regel geldt (voorlopig al) tot 17 mei 2020, maar kan nog verlengd worden. Ze geldt voor alle zelfstandigen, vennootschappen en ook voor vrije beroepers.

Tenzij hij al langer betalingsproblemen had. Had uw huurder al financiële problemen vóór de crisis en betaalde hij al vroeger zijn rekeningen niet (breder dan enkel de huur), dan kunt u de ontbinding wel soms vragen. U moet dan eerst een ‘kort geding’-procedure voor de rechtbank starten om te laten zeggen dat uw huurder niet onder de opschorting valt. Hierbij kijkt de rechter of de omzet of activiteit van uw huurder sterk daalde door de crisis, of er een beroep gedaan is op economische werkloosheid en of de overheid uw huurder verplichtte om te sluiten. Bovendien houdt hij rekening met uw belangen als verhuurder.

Kunt u geen actie ondernemen?

Alvast een afbetalingsplan afspreken. Het is alvast een goed idee om uw huurder een afbetalingsplan voor te stellen. Daarmee kunt u nadien, als u wel een procedure mag opstarten, tijd winnen. Tegen dat dit niet nageleefd wordt en u alsnog naar de rechtbank moet, is het immers wellicht opnieuw mogelijk om een ontbinding te vragen. U kunt dan meteen aan de rechter zeggen dat u al eens uitstel gaf. In dat geval zal die niet zo snel nog een afbetalingsplan voorstellen.

Tip.  Zet deze afspraak op papier en voorzie dat, bij gebreke van tijdige betaling van één schijf, het saldo integraal opeisbaar wordt.

Hij blijft verplicht om te betalen. U kunt momenteel geen ontbinding vragen van de huur, maar wel de veroordeling van uw huurder om de huurachterstallen te betalen terwijl het huurcontract verder loopt. Dat blijft in principe mogelijk. Dat heeft natuurlijk enkel zin als hij solvabel is.

Uw huurder is een particulier

Ontbinding vragen kan nog. Verhuurt u aan een particuliere huurder, dan geldt de opschorting van de ontbinding niet. U kunt ook nu dus voor de rechtbank de ontbinding vragen van de huurovereenkomst van een niet-betalende huurder.

Vrederechter zal wellicht meer begrip hebben. De kans bestaat dat de vrederechter in deze periode ‘meer begrip’ zal hebben voor uw huurder, zeker als de niet-betaling gelinkt is aan de coronacrisis, bv. omdat hij tijdelijk werkloos werd, en minder snel tot een ontbinding zal beslissen. Bovendien is voorlopig een uithuiszetting van uw huurder niet zomaar mogelijk.