De kogel is door de kerk: op 8 juli keurde de Vlaamse regering definitief de renovatieplicht voor residentiële gebouwen goed. Die zal gelden vanaf 1 januari 2023. Het ijkpunt is het verlijden van de authentieke akte. Gebeurt dat na 31 december 2022, dan is de renovatieplicht residentieel van kracht. Het is dus niet ondenkbaar dat kopers graag wat haast zullen zien bij hun notaris richting het jaareinde. Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, …) met aktedatum vanaf 1 januari 2023 moet binnen 5 jaar deze woning aan een minimaal energieprestatieniveau laten voldoen. Bij aanvang is dat label D, zowel voor ééngezinswoningen (huizen) als voor meergezinswoningen (appartementen, studio’s en kamers). 

Vervolgens wordt deze minimale energieprestatie-eis met tussenstappen verder verstrengd:

Bij elke overgang geldt de datum van de authentieke akte als ijkpunt. ‘2028’ moet je dus lezen als: ‘wanneer de authentieke akte verlijdt vanaf 1 januari 2028’.

Tussen 1 januari 2035 en 1 januari 2045 verschilt de norm naargelang het aangekochte goed een huis of een meergezinswoning is: telkens liggen de eisen één label hoger bij de huizen.

Naleving en controle

De koper heeft vijf jaar de tijd om het vereist energieniveau te halen. Als daarvoor werken nodig zijn, moeten die tegen dan afgerond zijn. De periode van 5 jaar start op de datum van de authentieke akte.

De koper is verplicht om een nieuw EPC te laten opmaken waaruit blijkt dat het vooropgestelde energielabel is behaald. Deze verplichting laat toe om de renovatieplicht te controleren.

Sanctie

Wanneer na 5 jaar geen nieuw EPC is opgemaakt waaruit blijkt dat de woning aan de minimale energieprestatie-eis beantwoordt, zal het VEKA een administratieve geldboete (kunnen) opleggen van 500 euro tot en met 200.000 euro. 

Het VEKA legt ook een nieuwe termijn vast waarbinnen de verplichting alsnog moet worden nageleefd. Bij gebreke daaraan wordt opnieuw een geldboete opgelegd, alsook wederom een nieuwe termijn. En zo tot wanneer de woning voldoet.

VEKA gaat overigens in haar berekeningen uit van een gemiddelde boete van 5.000 euro. 

De handhaving verloopt efficiënt, aangezien ze kan gebeuren via de EPC-databank op quasi geautomatiseerde wijze. Bij een raming van 5% van de verkopen waarbij de koper in gebreke blijft, mag VEKA rekenen op een jaarlijkse opbrengst van 10 miljoen euro.

Uitzonderingen

Er zijn twee uitzonderingen voorzien. Zo is men vrijgesteld in geval van sloop binnen vijf jaar na de authentieke aankoopakte. Daarbij worden geen specifieke normen opgelegd in geval van heropbouw: logisch aangezien dergelijke heropbouw altijd onderworpen is aan EPB en er van daaruit nog strengere normen gelden. 

De tweede vrijstelling is van toepassing op onroerend erfgoed. Concreet: als het residentieel gebouw een beschermd monument is, deel uitmaakt van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht of voorkomt op de inventaris van bouwkundig erfgoed.

De renovatieplicht residentieel is niet alleen van toepassing bij zuivere aankoop. Ze geldt bij uitbreiding voor alle overdrachten in volle eigendom én bij het vestigen of overdragen van een recht van erfpacht of opstal. Enige uitzondering hierop is het vestigen of overdragen van een recht van erfpacht of recht van opstal op het dak van een gebouw (denk bijvoorbeeld aan het ‘optoppen’ van gebouwen).

Het spreekt voor zich dat deze residentiële renovatieplicht een bijzondere impact zal hebben in appartementsgebouwen, zeker daar waar de nieuwe eigenaar de normen zoals vooropgesteld niet kan halen zonder renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen zoals het dak of de gevel.

Lock-in

Een belangrijk aandachtspunt bij dit alles is het ‘lock-ineffect’. Wat wordt daarmee bedoeld?

Een lock-ineffect ontstaat wanneer men door bepaalde ingrepen later beperkt wordt in de mogelijkheden om nog verdere energie-efficiëntie te realiseren. Een concreet voorbeeld: een eigenaar isoleert een buitenmuur om te voldoen aan energielabel D. Maar, om een energielabel C te halen zou eigenlijk dubbel zoveel isolatie geplaatst moeten worden. De eigenaar beslist echter om voor het lager ambitieniveau D te gaan. Waardoor een volgende ingreep duurder wordt. De bestaande isolatie zou dan immers verwijderd moeten worden alvorens de nieuwe isolatie aangebracht kan worden.

Door niet voldoende doordacht en toekomstgericht te renoveren heeft de eigenaar zichzelf in de problemen gebracht. En, we hebben het hier dan nog enkel over een scenario waarbij de volgende renovatie duurder wordt. Evenzeer mogelijk is dat een oudere renovatie bepaalde nieuwe oplossingen technisch onmogelijk maakt. Denk bijvoorbeeld aan het opvullen van spouwmuren met minderwaardig materiaal.

Dergelijk lock-ineffect is problematisch. In eerste instantie is het iets waar de overheid van wakker ligt. De overheid heeft immers ambitieuze doelstellingen richting 2050 en ziet liever geen lock-ineffecten optreden die een hoger energielabel verhinderen of bemoeilijken. Om die doelstellingen te realiseren blijft de overheid nieuwe en ambitieuzere normen invoeren. Veelal is er ook een verstrengingspad.

En daardoor wordt een lock-ineffect ook een probleem voor de eigenaar. De normen staan immers niet stil. Wie nu enkel renoveert naar label D, dreigt daardoor binnen afzienbare tijd opnieuw een renovatie te moeten doorvoeren. Hetzij gedwongen door regelgeving, hetzij door hoge energieprijzen.

Kortzichtigheid door enkel te kijken naar wat heden minimaal moet, dreigt zich daardoor wel eens tegen de eigenaar te kunnen keren.

Bron : CIB Nieuws 16/8/2022