05/01/2022 Wie winkel of kantoor koopt, dreigt te moeten renoveren

Koopt u vanaf januari een winkel of een kantoor, dan moet u binnen vijf jaar nieuwe energie-eisen naleven. Wat zijn de spelregels?

Elk niet-residentieel gebouw, of deel daarvan, dat vanaf 2022 van eigenaar wisselt, moet binnen vijf jaar na de akte aan vier energiebesparende eisen voldoen.

De verplichting past in de klimaatdoelstellingen van de Vlaamse overheid voor 2050. Die moeten de CO₂-uitstoot van alle gebouwen verminderen. ‘Met een renovatieplicht voor nieuwe eigenaars van niet-residentiële gebouwen verhogen we de renovatiegraad en investeren eigenaars in een lagere energiefactuur’, zegt Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA).

1. Over welke gebouwen gaat het?

Het gaat om niet-residentiële of ‘utilitaire gebouwen’, in Vlaanderen een op de zeven gebouwen. Denk aan een kantoor of een winkel. Industrie en landbouw vallen erbuiten.

De verplichting is er alleen voor nieuwe eigenaars. Dus voor wie vanaf 1 januari 2022 door een verkoop in volle eigendom, een erfenis of een schenking de eigenaar, opstalhouder of erfpachter van een niet-residentieel gebouw wordt. Bent u al langer eigenaar, dan gelden de minimumeisen niet.

De regels zijn alleen van toepassing op de delen van het gebouw waarover de eigenaar zeggenschap heeft. Als nieuwe eigenaar kunt u ook slechts een deel van een gebouw verwerven. Dan moet alleen het dak of de ramen van uw deel aan de eisen voldoen. Gemeenschappelijke delen van het gebouw vallen niet onder de verplichting als de eenheden van het gebouw niet tegelijk werden overgedragen.

2. Wat zijn de eisen?

Verwerft u vanaf 1 januari een niet-residentieel gebouw dat nog niet voldoet aan de eisen? Dan moet u binnen vijf jaar na de datum van de akte energetisch renoveren. U moet voldoen aan vier minimale energie-eisen.

Als de dakisolatie de minimale normen niet haalt, moet u bijkomend isoleren. Als er nog enkel glas in het gebouw aanwezig is, moet u hoogrendementsbeglazing plaatsen. Verwarmingsinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en niet aan de minimale installatie-eisen voor renovatie voldoen, moet u vervangen. Bovendien mag u een stookolieketel ouder dan 15 jaar niet meer vervangen door een nieuwe stookolieketel als er een aardgasnet ligt in de straat.

Tenslotte moet u koelinstallaties vernieuwen als die ouder zijn dan 15 jaar en werken met koelstoffen die de ozonlaag en het milieu belasten.

Voor de nieuwe eigenaars van een klein, niet-residentieel gebouw (minder dan 500 m²) is dat niet alles. Binnen vijf jaar moet u ook een energielabel C of beter behalen. Het label staat op het energieprestatiecertificaat (EPC) en gaat van A+ tot F, of van zeer goed tot bar slecht.

Voor grote niet-residentiële gebouwen volgt vanaf 1 januari 2023 een andere stap. Binnen vijf jaar na de overdracht moet de nieuwe eigenaar minstens 5 procent van het energiegebruik dekken met zelfopgewekte hernieuwbare energie, bijvoorbeeld via zonnepanelen.

3. Waarom deze maatregelen?

De regels voor dakisolatie en beglazing kwamen er omdat isolatiemaatregelen de eerste prioriteit zijn. Ze helpen de energievraag terug te dringen. Ook de verduurzaming van de verwarming kan daarbij helpen. ‘28 procent van onze CO₂-uitstoot is te wijten aan versleten daken en slecht geïsoleerde muren, ramen en deuren. Niet alleen in particuliere woningen is dat het geval, ook bij niet-woongebouwen’, zegt Demir.

De maatregel over koelinstallaties moet het gebruik van stoffen die schadelijk zijn voor de ozonlaag terugdringen. Een doelstelling die ook de Europese regelgeving nastreeft.

4. Heeft dat gevolgen voor huurders?

Als het gebouw dat u huurt verkocht wordt, kan het zijn dat de nieuwe eigenaar moet renoveren om aan de nieuwe eisen te voldoen. U ondervindt daar mogelijk hinder van. Als u een nieuwe verhuurder krijgt, vraagt u dus het best na wat zijn plannen rond de nieuwe maatregelen zijn.

5. Wat als u de regels niet volgt?

Bij een overdracht moet de notaris de renovatieverplichting en de daaraan gekoppelde voorwaarden in de akte opnemen. Als nieuwe eigenaar moet u met een EPC kunnen bewijzen dat u aan de eisen voldoet. U moet zelf het initiatief nemen om een nieuw aan te vragen.

Wie de verplichtingen niet naleeft, riskeert een sanctie. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) kan een administratieve geldboete van 500 tot 200.000 euro opleggen. Het bepaalt ook een nieuwe termijn waarbinnen de verplichting alsnog moet worden nageleefd.