17/02/2021 Cassatie spreekt zich uit over lastige huurder

U verhuurt aan meerdere personen in één gebouw en de huurders klagen steen en been over het pestgedrag van één welbepaalde huurder. Is dat een reden om zijn huurcontract te verbreken en hoe pakt u dat aan? Onlangs moest het Hof van Cassatie zich over zo’n zaak uitspreken...

Eén huurder pest de anderen

Klachten van de andere huurders. Uw collega-verhuurder verhuurde meerdere woningen in één gebouw. Na intrede van een nieuwe huurder kreeg hij opeens allerhande klachten van de twee andere huurders. De andere huurders beklaagden zich over geluidsoverlast zowel ‘s nachts als overdag, laster, leugens, schending van de persoonlijke levenssfeer, intimidatie, ...

Onpassend gedrag t.o.v. verhuurder. De nieuwe huurder zelf bestookte de verhuurder met een massa sms’en en e-mails die over futiliteiten gingen en misplaatste opmerkingen bevatten.

Verhuurder stapt naar de rechter. De verhuurder probeerde eerst met een bericht aan al zijn huurders het probleem op te lossen. Toen dat niet lukte, stapte hij naar de rechter en vroeg hij de ontbinding van het huurcontract van de huurder.

Wat zei de rechter?

Rechter geeft verhuurder gelijk. De huurder bracht de zaak uiteindelijk tot in het Hof van Cassatie nadat hij ook door eerdere rechters ongelijk kreeg. Het Hof Van Cassatie bevestigt dat het bezorgen van overlast aan de buren een schending is van de verplichting om het gehuurde goed als een goede huisvader te gebruiken. Indien de overlast ernstig is, zoals in dit geval, is dat een voldoende reden om het contract te ontbinden ten laste van de huurder (Cass., 07.01.2021, C.20.0273.F) .

Wat is er van belang?

Aanvankelijk verzoenende taal. De rechter apprecieerde het feit dat de verhuurder zelf zich aanvankelijk verzoenend en onpartijdig opgesteld had en zelf wél vriendelijk was blijven antwoorden op nochtans onbeleefde berichten.

Bewijsstukken verzamelen. Aangezien een lastige huurder vooral feitelijkheden begaat, is het belangrijk om de nodige bewijsstukken te verzamelen. Indien u klachten ontvangt vanwege buren/medebewoners, vraag dan om deze schriftelijk te bezorgen, zodat u hiervan een dossier kunt bijhouden. Ook de berichten en e-mails die u zelf van de huurder ontvangt of rapporten van politie-interventies kunnen dit bewijs leveren.

Eerst aangetekend in gebreke stellen. De vrederechters vinden meestal dat een ‘verwittiging’ gegeven moet worden aan de huurder indien die een wanprestatie begaat. Pas indien de huurder zijn gedrag dan nog niet aanpast, is een ontbinding (indien ernstig genoeg) gerechtvaardigd.

Hoe doet u dat? In deze procedure stuurde de verhuurder een brief aan al zijn huurders die in hetzelfde gebouw huurden. Ze werden verzocht (of aangemaand) om het rustige genot van de andere bewoners te bewaren. Het is belangrijk dat u zo’n bericht stuurt om een tweede kans te geven aan de lastige huurder om zich te herpakken.

Schadevergoeding. Vraagt u de ontbinding van de huur ten laste van de huurder, vraag dan ook een schadevergoeding (een wederverhuringsvergoeding). Die vergoeding bedraagt meestal drie maanden huurgeld.