Huidige eigenaar mag niet zomaar in naam van de koper opzeggen

Achterliggende motivering bij de vraag is of er mogelijkheden bestaan om de opzeggingstermijn van 6 maanden bij opzeg voor grondige renovatiewerken sneller te laten aanvangen. Dit door de kunstgreep dat de huidige eigenaar reeds opzegt, zodat de koper nadien sneller in het goed aan de slag kan.

Het is duidelijk dat deze finaliteit ingaat tegen de inhoud en de ratio legis van het woninghuurrecht. Aangezien in het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 38 VWHD) hieromtrent dezelfde bescherming voor de huurder is opgenomen dan voorheen onder de Woninghuurwet (art. 9) maakt het daarbij niet uit of het huurcontract voor, dan wel na 1 januari 2019 is afgesloten.

Vooreerst staat vast dat de huidige eigenaar niet zomaar in naam van de koper mag opzeggen. Het is immers de koper die beroep doet op de regeling inzake opzeg voor grondige renovatiewerken (met alle daaraan verbonden voorwaarden) en die er bijgevolg toe gehouden is te verzekeren dat aan deze voorwaarden, alsook naderhand de realisatie van het opzeggingsmotief is voldaan.

Geen sprake van opzeg voor eigen gebruik

De vergelijking met opzeg voor eigen gebruik is pertinent: de huidige eigenaar kan onmogelijk opzeggen voor eigen gebruik, daar hij/zij (of een verwant) nooit de woning effectief zal gaan bewonen, gelet op het feit dat deze wordt verkocht. Dezelfde redenering gaat op bij opzeg voor grondige renovatiewerken.

Daarnaast dient men rekening te houden met de bijzondere bescherming die voorzien is in art. 38 VWHD en art. 9 WHW. Deze bescherming bestaat eruit dat de koper ten vroegste in de rechten en plichten kan treden op het moment van het verlijden van de authentieke akte. Indien de datum van eigendomsoverdracht nog later dan de authentieke akte plaatsvindt, zal het in de rechten en plichten treden pas dan kunnen gebeuren.

Woninghuurcontract kan niet opgezegd worden voor verlijden van authentieke akte

Met andere woorden: de koper kan niet vroeger opzeggen dan het moment van het verlijden van de authentieke akte. Dit zelfs wanneer contractueel in de huurovereenkomst een recht van uitzetting bij vervreemding is voorzien. Dergelijke clausule is in strijd met het woninghuurrecht en zal bijgevolg steeds buiten beschouwing worden gelaten.

Bij andere regimes dan woninghuur (pacht, handelshuur, gemeen huurrecht) is dergelijke bescherming niet uitdrukkelijk voorzien. Daar is het eventueel mogelijk dat in de onderhandse verkoopovereenkomst wordt voorzien dat de ingenottreding reeds bij ondertekening van het compromis plaatsvindt. In dat geval kan de koper reeds dan opzeggen. Dergelijke clausule kan maar komt niet frequent voor. In elk geval moet ze met de grootste zorgvuldigheid uitgeschreven worden.

Onthoud echter dat zoiets bij woninghuur niet kan. De opzegging kan hier nooit betekend worden voor het verlijden van de authentieke akte. Daaruit volgt dat de opzeggingstermijn ook ten vroegste vanaf dan kan beginnen lopen. De bescherming van de huurder in deze is absoluut.

Het woninghuurrecht in deze is formeel: Gezien het tijdstip, waarop de verkrijger in de rechten en plichten treedt van de oorspronkelijke verhuurder, moet gesitueerd worden op het moment van het verlijden van de authentieke akte, kan de verkrijger dus ten vroegste op dit moment een opzeg betekenen aan de huurder. Bron : CIB Vlaanderen