28/07/2021 De opzeg is afgelopen, maar de huurder is niet vertrokken

Een verhuurder had een huurder die na het einde van de opzeg in het pand bleef en weigerde om te vertrekken. Hoe kunt u de huurder dan dwingen om te vertrekken en kunt u hem in de tussentijd wel nog huur laten betalen?

Opzeg eindigt, maar huurder blijft

Ook al zit u hem achter de veren. Het zou de eerste keer niet zijn dat een huurder tegen het einde van de huuropzeg niet spontaan vertrekt (en dit zelfs als hij zelf de opzeg gaf). U kent die excuses dan wel (‘ik kan nog niet in de andere woning’ of ‘het is enkel nog een kwestie van te verhuizen’)...

Let op!  Ook al is de opzeg afgelopen, u mag niet zomaar ‘het boeltje’ van de huurder op straat zetten. Hij moet echt wel vrijwillig vertrekken.

Het best echt ‘formeel’ reageren. Indien u niet reageert, riskeert u immers dat er een nieuwe (mondelinge) huurovereenkomst met de huurder tot stand komt. Dat geldt zeker indien dit langer blijft duren en als de huurder intussen ook nog eens maandelijks de huur blijft betalen. Blijft dit langer dan enkele dagen duren, dan stuurt u het best een aangetekende brief aan de huurder waarin u hem aanmaant om dadelijk te vertrekken.

Tip.  U kunt hem hierin ook om een schadevergoeding vragen indien u schade lijdt doordat hij langer in het pand zit, bv. omdat de nieuwe huurder u een schadevergoeding vraagt.

Uithuiszetting. Als dat allemaal niet helpt, zal u uiteindelijk zelfs een procedure bij de vrederechter moeten starten om de huurder te laten uitzetten. Vermoedt u vooraf dat de huurder niet zal vertrekken, vraag dan eventueel al vooraf de geldigverklaring van de opzeg met een uithuiszetting bij de vrederechter, bv. wanneer u reeds een contract met een nieuwe huurder gesloten heeft.

Nadien huur vragen voor die periode?

Geen huur maar bezettingsvergoeding. Voor de periode dat de huurder nog in het pand blijft na het einde van de huuropzeg, kunt u van hem geen huur vragen. Er is nu eenmaal geen huurovereenkomst meer.

Tip.  Toch betekent dit niet dat u voor die periode dat hij uw pand nog ‘bezet’ geen enkele vergoeding van hem kunt vragen. U kunt namelijk eisen dat de huurder u voor die dagen een bezettingsvergoeding betaalt. In de praktijk wordt daarbij veelal eenzelfde bedrag per maand toegekend als de huur die betaald werd.

Een volledige maand extra vragen? Er zijn rechters die deze bezettingsvergoeding per begonnen maand toekennen. U kunt dat alleszins ‘proberen’ te vragen. Weet wel dat heel wat rechters het anders zien en de vergoeding per dag of per week berekenen.

Zorg wél voor een bewijs! Als u een bezettingsvergoeding vraagt, zal u vaak wel moeten bewijzen dat uw huurder langer gebleven is en tot hoelang uw huurder nog in uw pand bleef zitten. Kunt u dat bewijs niet duidelijk leveren, dan riskeert u geen vergoeding te kunnen vragen. Dat blijkt nog eens uit een recente uitspraak van de vrederechter te Antwerpen (vred. Antwerpen, 2 e  kanton, 01.10.2020) .

Concreet. U kunt dat bewijs bv. leveren door in de afsluitende plaatsbeschrijving (die door beiden ondertekend wordt) de datum aan te geven waarop de sleutels overhandigd werden. Worden de sleutels op een ander moment overhandigd, vraag de huurder dan om een document te tekenen waaruit blijkt wanneer dat precies gebeurde.

Goed om te weten. Heeft u zo’n bewijs niet, dan kunt u ook andere bewijsmiddelen gebruiken, bv. briefwisseling, e-mails of sms’en waaruit blijkt wanneer de huurder nog in het pand zat, verklaringen van getuigen, het feit dat het domicilie van de huurder nog niet gewijzigd was, enz.