02/06/2021 Hoe bindend is een handelshuurovereenkomst?

Door de coronacrisis zijn tal van handelaars in een financieel precaire situatie beland. De maandelijkse huur kan een belangrijke kostenpost zijn. Kan de huurprijs herzien worden? En wat met het contract als een handelaar zijn zaak wil stoppen of failliet gaat?

In het straatbeeld duiken aan steeds meer winkels, cafés en restaurants bordjes ‘te huur’ op. Daar staat niet op te lezen dat corona - en de eventuele periodes van verplichte sluiting - aan de basis ligt, maar het valt niet uit te sluiten. De spelregels over wanneer en hoe een handelshuurovereenkomst kan worden opgezegd, zijn geregeld in de handelshuurwetgeving. ‘Die is van toepassing op kleinhandelsactiviteiten of ambachten. Het moet gaan om de verkoop van producten of het leveren van diensten aan het publiek, zeg maar de detailhandel voor de consument’, zegt Kristof Vanhove, advocaat in vastgoedrecht bij Integra Advocaten. ‘De regels voor de handelshuur in het burgerlijk wetboek zijn bedoeld om het handelsfonds te beschermen. De achterliggende idee is dat als een handelaar vertrekt uit een pand zijn opvolger daarvan kan blijven profiteren omdat de klanten naar het pand blijven komen.’

Negen jaar

Een handelshuurovereenkomst loopt verplicht minstens negen jaar. ‘Een kortere duurtijd mag niet, een langere wel, wat ook vaak gebeurt’, zegt Vanhove.

De handelshuur garandeert niet alleen een minimumduur, de huurder heeft ook recht op drie hernieuwingen. ‘De looptijd van een huurcontract kan 4 x 9 jaar of 36 jaar bedragen. Dat wordt als een volwaardige loopbaan van een ondernemer gezien’, zegt Vanhove. Een hernieuwing moet worden gevraagd door de huurder en daar zijn heel wat formaliteiten aan gekoppeld. ‘Alleen het recht op een hernieuwingsaanvraag is gegarandeerd, niet de hernieuwing of de huurvoorwaarden. De verhuurder zal het moment vaak aangrijpen om te proberen de huurprijs te verhogen, terwijl de huurder liever een lagere prijs heeft. Het is op dat moment een spel van vraag en aanbod’, zegt Vanhove.

Verwar de handelshuur niet met de pop-uphuur. Dat is een specifieke wetgeving voor huurcontracten van maximaal één jaar. ‘Die wordt vaak gebruikt als opstap naar een klassieke handelshuur. De pop-up is als het ware een proefhuur van een jaar’, zegt Vanhove.

Opzeg

De huurder kan een handelshuurovereenkomst aan het einde van elke driejarige periode opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. ‘Die regel is van dwingend recht. Dat betekent dat er niet van kan worden afgeweken. Je kan de opzeg niet uitsluiten of er sancties aan koppelen’, zegt Vanhove. ‘Precorona was dat een moment dat de huurder vaak probeerde een huurprijsverlaging af te dwingen. Zoniet dreigde hij met vertrek.’

Zodra een pand verhuurd is met handelshuur, zijn de opzegmogelijkheden voor de verhuurder gelimiteerd. Opzeggen kan elke drie jaar, maar die mogelijkheid moet wel uitdrukkelijk in het huurcontract staan. Bovendien kan de verhuurder alleen opzeggen om er zelf een handelszaak in uit te baten.

‘Corona is strikt genomen geen reden om van de driejarige periode af te wijken, al biedt de rechtspraak een nuance. Sommige huurders die het niet meer zien zitten, zullen ensceneren dat ze hun huur niet meer kunnen betalen. Ze zullen aansturen op een verbreking van de huurovereenkomst met bijvoorbeeld een opzeg van enkele maanden en een vergoeding’, zegt Vanhove.

Of in dat geval sprake is van rechtsmisbruik door de verhuurder als die de nakoming van de huurovereenkomst toch eist, hangt af van de situatie van de huurder en de verhuurder. Bij rechtsmisbruik zal de rechter het huurcontract verbreken. ‘Met die werkwijze kan de huurder de verhuurder forceren een akkoord te sluiten. Een extra moeilijkheid voor de verhuurder is dat er postcorona wel wat leegstand is, waardoor een huurder veel alternatieven heeft. Om te vermijden dat een huurder vertrekt, kan de verhuurder akkoord gaan met een (tijdelijke) prijsverlaging’, zegt Vanhove.

Een huurder van een pand op een strategische locatie wil niet het risico nemen naar een ander pand te moeten verhuizen. Een prijsherziening kan aan het einde van elke driejarige periode ook gevraagd worden via een procedure voor de rechtbank. De voorwaarden zijn wettelijk bepaald: de normale huurwaarde moet door nieuwe omstandigheden met minstens 15 procent gestegen of gedaald zijn. ‘Een daling van de huurprijzen in de buurt volstaat vaak om een lagere huurprijs af te dwingen’, zegt Vanhove. Doorgaans wordt een expert aangesteld om de nieuwe marktwaarde vast te stellen.

Faillissement

Een faillissement stopt de handelshuur niet, al kan dat wel in de huurovereenkomst opgenomen worden. Vaak wordt de verhuurder op dat moment al met achterstallen geconfronteerd. ‘Het is dan voor de verhuurder zaak zo snel mogelijk een aangetekende brief naar de curator te sturen en hem te vragen de huurovereenkomst te verbreken.’

‘De curator moet binnen 15 dagen zijn standpunt bepalen’, zegt Vanhove. ‘Zonder die expliciete vraag wachten curatoren doorgaans met de verbreking, om tijd te winnen en het handelsfonds alsnog te kunnen verkopen.’ Een verhuurder is wel bevoorrecht in de faillissementsboedel en maakt aanspraak op de verkoopopbrengsten van de stofferende goederen.