13/03/2017 Akoord via e-mailverkeer

Akoord via e-mailverkeer

Minister van Digitale Agenda Alexander De Croo (Open VLD) sluit het achterpoortje waardoor kopers een akkoord over een aankoop niet kunnen bewijzen aan de hand van e-mailverkeer.

Immokantoren, kopers en verkopers leken niet langer een beroep te kunnen doen op e-mails om te bewijzen dat ze een akkoord hadden over de koop of verkoop van een huis of appartement: een gevolg van een arrest van het Antwerpse hof van beroep, waarover Het Laatste Nieuws woensdag berichtte.

'De rechter heeft gebruik gemaakt van een achterpoortje in een wet die bijna 15 jaar oud is en de omzetting was van een Europese Richtlijn die als doelstelling had elektronische transacties te stimuleren', reageert minister van Digitale Agenda Alexander De Croo (Open VLD). Door de Wet Elektronische Handel kan een koop-verkoopovereenkomst via elektronische weg, maar vastgoedtransactie zijn uitgesloten. Daardoor kan een vastgoedverkoop vandaag niet via e-mail, maar bijvoorbeeld wel nog via fax.

'De wetgeving moet zich aanpassen aan het digitale tijdperk. Het kan niet zijn dat mensen die te goeder trouw handelen en via e-mail zo’n akkoord bereiken uiteindelijk met lege handen komen te staan', aldus de minister. De aanpassing zal zo snel als mogelijk doorgevoerd worden.

De uitspraak van de rechtbank gaat in elk geval in tegen de filosofie van de Digital Act, de nieuwe wetgeving die vorig jaar is ingevoerd en die digitale documenten op gelijke voet stelt met papieren tegenhangers.

Arrest

Het arrest in kwestie werd op 19 december door het hof van beroep in Antwerpen uitgesproken, in een zaak omtrent een juridische strijd rond de verkoop van een pand. Tussen de kopers, de verkoper en vastgoedmakelaar waren heel wat e-mails uitgewisseld, en ook de uiteindelijke verkoopovereenkomst werd via e-mail gedeeld. De onderhandelingen verliepen dus uitsluitend via mail.

De koop sprong uiteindelijk toch af, zonder dat de verkoopovereenkomst was getekend. De kandidaat-kopers wilden via de juridische weg bewijzen dat er wel degelijk een akkoord gesloten was.

In eerste aanleg kregen ze van een rechter in Turnhout nog gelijk, omdat uit het mailverkeer bleek dat de partijen het eens waren over de prijs en het goed. De verkoper werd veroordeeld tot een schadevergoeding.

Geen bewijs

De verkopers gingen in beroep en haalden hun gelijk voor het hof van beroep in Antwerpen. ‘Uit de wettelijke bepalingen van de Wet Elektronische Handel volgt dat een koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed niet tot stand kan komen via elektronische weg’, luidt het arrest.

Nog volgens de rechtbank kunnen e-mails zelfs niet gebruikt worden als een ‘begin van bewijs door geschrift’ om aan te tonen dat er een akkoord was over prijs en goed.

Dit arrest gaat lijnrecht in tegen een eerder arrest van het Gentse Hof van Beroep uit 2013. Daaruit bleek dat een sms – en dus ook een e-mail – wel een begin van schriftelijk bewijs kan opleveren, wat kan aangevuld worden met getuigen en/of vermoedens.

Vereiste documenten

Wie in tussentijd een akkoord over een verkoop bereikt, doet er goed aan zo snel mogelijk een compromis of aankoopbelofte te ondertekenen. Op die manier is de koopovereenkomst definitief gesloten.

Maar probleem is dat er in de praktijk vaak een aantal weken tussen het akkoord en de ondertekening verstrijken, omdat een aantal documenten vereist zijn.

Zo moet bij de verkoop van een woning of grond in het Vlaamse Gewest een bodemattest voorgelegd worden van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Een ander document is een stedenbouwkundig uittreksel waarmee de koper kan nagaan of er bouwovertredingen zijn vastgesteld, of de woning is gelegen in zonevreemd gebied en of er verkavelingsvoorschriften zijn.

Wordt een compromis getekend vooraleer die documenten er zijn, dan kan de koper later de nietigheid van de koopovereenkomst claimen. Daarom doet de verkoper er goed aan alle benodigde documenten al op voorhand aan te vragen.

Volgens minister De Croo kunnen specifieke vormvereisten zoals de handgeschreven handtekening of het leveren van een bodemsaneringsattest perfect via digitale weg worden vervuld. ‘Uiteraard moeten bij belangrijke transacties ook de nodige veiligheidswaarborgen van kracht blijven, ook in de digitale wereld. Een verkoopsovereenkomst kan pas tot stand komen wanneer het duidelijk is dat beide partijen een akkoord hebben bereikt.’

Bron: Belga, Netto

Deze website maakt gebruik van cookies om uw surfervaring op deze website makkelijker te maken.

Meer wetenVerder gaan